법률자료실

[부동산승소포인트] 분양대행업체 직원 홍보행위에 대한 시행사의 사용자책임 가부

작성자
law
작성일
2023-02-17 17:41
조회
1166




안녕하세요, 이번에는 사용자책임 관련 사례를 소개해드립니다.

제가 진행하는 상담 및 소송사건 중 분양계약해제 분쟁 사건이 많이 있습니다.

분양계약 해제사유는 시행사측의 채무불이행이 있을 때 성공률이 높습니다.

계약금 몰수(포기) 방식의 해약은 대부분 가능한 편입니다.

약정해제 사유에 해당하는지도 별도로 파악해보아야 합니다.

오늘 소개해드릴 사안은, 분양계약 분쟁시 흔히 발생하는 쟁점 "사용자 책임" 문제입니다.











안녕하세요 저는 수익형 호텔 1채를 분양받았습니다. 분양계약체결시 홍보직원으로부터 들었던 설명과 실제 내용이 너무 많이 달라요. 시행사에 항의하니까 시행사는 자기들은 모르는 얘기라고 합니다. 분양대행업체 프리랜서가 한 말이라 책임이 없다고 하더라고요. 제가 시행사에 대해 책임을 물을 수 있을까요?










대법원은 기본적으로 이러한 경우 "민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘 감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고할 수 있다. 따라서 오피스텔 건축 시행사와 분양대행 용역계약을 체결하여 분양대행 업무를 수행하는 경우에도사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행 업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수 있다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결 등 참조)"라고 보고 있습니다.

그렇다면 구체적으로 어떤 정도가 되어야 사용자책임이 인정될까요.

사용자책임이 인정된 사안을 살펴보겠습니다.

사실관계를 보면(서울남부지방법원 2021가합*****),

원고는 수분양자였고, 피고는 사업주체(시행사)였습니다.

피고는 별도의 홍보업체와 홍보대행계약을 체결하였습니다.

원고는 계약당시 피고측 직원인 줄 알고 홍보대행업체의 말을 믿고 계약을 체결하였습니다.

그러나 계약체결 이후 홍보내용이 사실이 아니라는 점이 확인되었습니다.

양측의 주장을 보면,

원고는 피고에게 계약해제, 기망에 의한취소 및 불법행위로 인한 손해배상 책임을 청구하였습니다.

피고는, 분양대행업체 직원이 그러한 설명을 했다더라도, 피고의 책임이 아니라고 부인하였습니다.

그 이유로 피고가 분양대행업체와 체결한 계약에 의하면 법에 위반되는 홍보행위를 금지하고 있고, 지휘감독이 가능하지도 않았기 때문이라고 주장하였습니다.

법원의 판단을 보면(2심),

원고의 청구를 인정하였습니다.

그 중 사용자책임과 관련된 이유를 보면, ① 피고가 분양대행회사와 체결한 계약의 내용을 보면 '수분양자 모집업무 를 분양대행회사에 부여하되 피고와 협의하여 처리'하고, '피고가 영업본부등의 상하부서를 고용할 수 있고, 분양대행회사는 수분양자 모집에 관한 모든 업무, 청약접수, 계약체결 유도, 모집촉진을 위한 모든 업무를 행하기로'되어 있는 점, ② 해당 홍보직원이 피고에게 '홍보 및 광고에 필요한 서류를 외부로 유출하지 아니할 것 등의 사항을 준수하고 이를 위반할 경우 피고가 수수료를 지급하지 않는다는 확약서(근무이행각서)를 제출한 점, ③ 피고가 직접 배포한 안내문이나 사업진행일정이 홍보대행업체 직원의 안내내용과 일치한 점, ④ 홍보대행업체가 모집과 관련하여 한 행위는 피고를 대신하여 한 행위로 피고에게 그 효과가 모두 귀속되는 점을 종합하면 피고가 대행업체와 그 직원을 지휘감독할 지휘에 있었다고 볼 수 있다고 판단하였습니다.






결론적으로 분양대행업체의 안내내용과 시행사의 사업계획이나 홍보문이 일치하는지 여부, 시행사와 홍보직원 사이의 직접적인 의사소통이 있었는지 여부, 분양대행업체의 업무범위가 전부인지여부 등을 종합하여 사용자책임이 발생할 가능성이 변동될 수 있음을 아시면 좋겠습니다.


 

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