1 사용료 체납, 건물철거, 토지인도청구

  • 땅이나 건물 소유자가 사용료를 받지 못하면 곧바로 수익에 영향을 줍니다.
  • 사용료 체납자에 대한 신속하고 적절한 대처가 매우 중요합니다.
  • 적절한 대응시기를 놓치면 그 즉시 3개월분 사용료의 손해를 입게 됩니다.
  • 명도소송, 강제집행, 사용료청구 등 법적조치를 하면 절차진행 기간 사용료를 회수할 수 없기 때문에
    사용료체납이 예견되면 신속하게 상담을 받으시기를 권합니다.

사용료청구권의 발생

부동산소유자는 민법상 단독소유권 또는 공유지분권자로서 소유권에 기한 물권적청구권(배타적인 점유, 사용, 수익권 등) 또는 부당이득반환청구권을 보유하며,
부동산의 사용을 희망하는 사람과 각종 계약(임대차, 지상권설정계약, 사용대차, 무상사용계약 등)을 체결함으로써 그 대가로 사용료를 지급받을 수 있습니다.

사용료청구의 상대방

부동산 사용에 관한 계약이 있다면, 부동산 소유자는 계약에 정한대로 사용료를 청구할 수 있습니다.

만약 부동산의 무단사용이 발생했다면, 과거 또는 현재에 부동산을 실제로 점유, 사용해온 자에게 청구할 수 있습니다.
또한 법에서 인정되는 점유자는 직접점유자, 간접점유자, 점유보조자 등 다양한데, 구체적인 사실관계에 따라 그 중 누구를 상대로 사용료를 청구해야 할 지
검토되어야 합니다.

공유물이라면, 과반수 지분권자의 관리행위에 기초하여 공유물을 점유사용한 것이라면, , 사용료청구의 상대방은 그 과반수지분권자가 되어야 합니다.

집합건물이라면, 대지사용권이 없이 건물이 지어지는 경우는 매우 드문 일이지만, 30년 이상 된 오래된 건축물이거나 무허가, 미등기 건물의 경우 등
특수사례에서는 건물의 모든 소유자를 상대로 사용료를 청구할 수 있습니다.

사용료의 산정방식

사용료는 법원의 적절한 감정결과에 따라 산정되는 것이 원칙이고, 점유자와 소유자 사이에 합의된 사용료가 있다면 이 금액에 따라야 하나, 예외적으로 합의된 금액과 감정결과 사이에 금액 차이가 크다거나 하는 등의 여러 특별한 사유가 있다면 감정된 금액을 기준으로 사용료를 청구하여야만 하는 상황도 있습니다.

사용료청구권의 행사기간

사용료청구권은 민법상 일반채권의 소멸시효기간인 10년에 해당될 가능성이 높고, 구체적인 사실관계에 따라 계약이 존재했다면 이에 관하여 10년보다 짧은 단기소멸시효가 적용될 수도 있습니다.
사용료청구권의 시효소멸을 막기 위해서라도 부동산 전문 변호사를 통한 신속한 법적조치가 이루어져야 하며, 가압류, 재판상 청구, 상대방 스스로 승인, 포기, 소멸시효이익의 포기 등의 사유를 만들어 소멸시효를 연장 시킬 필요가 있습니다.

예상쟁점

상대방은 사용료청구에 대해 자신이 법정지상권 또는 지상권이 존재한다고 항변하거나 오래 전부터 부동산의 무상사용에 관한 합의가 있었다는 주장을 하는
경우도 있습니다. 혹은 상대방은 자신이 부동산의 직접점유자가 아니라 제3자에게 임대했으며, 그 제3자로부터 시가보다 훨씬 적은 금액만을 받았으므로,
그 지급받은 금액만을 반환하겠다고 항변할 수도 있습니다. 상대방은 자신의 점유 면적부분이 제한적이라는 항변을 할 수도 있습니다.

이러한 상대방의 주장을 미리 예상하여, 전략을 준비하는 것이 승소 포인트 입니다.

특수쟁점 – 건물철거, 토지인도, 세입자 퇴거청구

건물소유자가 토지에 관한 정당한 점유권원을 보유하지 않는 경우에는 토지소유자가 건물의 소유자를 상대로 건물철거 및 토지 인도청구, 해당 건물의 세입자가
존재한다면 세입자의 퇴거까지 청구할 수 있습니다.

이러한 특수쟁점의 분쟁은 경험과 실력을 갖춘 전문 변호사의 조력을 받아, 전략을 준비하는 것이 승소 포인트 입니다.

대응절차

STEP 1

변호사 명의 내용증명 발송

STEP 2

계약 해제, 해지 또는 권리소멸, 부존재 통보

STEP 3

점유이전금지가처분, 가압류 + 명도소송 + 사용료청구소송

STEP 4

승소판결

STEP 5

강제집행

비용안내

법률상담 – 온라인상담 게시판 질문&답변 무료
– 전화상담 및 카카오톡 상담 5~10분 이내 무료
– 방문상담 예약 후 1시간 10만원
내용증명 및 해제통보 발송 – 최초 상담부터 발송까지 발송 1회당 30~50만원
가처분, 가압류 + 인도소송 – 최초 상담부터 소송까지 550만원~
가압류 + 체납사용료 소송 – 최초 상담부터 소송까지 550만원~
가압류, 가처분 + 인도 + 사용료소송 – 최초 상담부터 소송까지 550만원~
성공보수 – 별도 협의
※ 위 비용은 변호사보수이며, 인지대, 송달료, 감정료, 집행비용, 현장출장비 등 실 비는 별도입니다.
    사안의 특수성, 난이도, 사실관계 등 여러 측면을 고려하여 착수금을 낮추고 성공보수를 증액하는 등 다양한 방식의 협의가 가능합니다.

2 공유물분할

  • 부동산을 공유하면 문제가 끊이지 않습니다. 처음부터 공유하지 않는 것이 가장 좋지만, 경매 등을 통해
    공유관계가 형성된 경우라면 분쟁 상황에서도 권리와 자산을 확보할 수 있는 여러 방법이 있습니다.
    전문 변호사의 법적 조언과 전략을  활용하실 필요가 있습니다.
  • 부동산에 정통한 변호사가 공동 매각협의나 공유물분할의 협의, 조정, 소송에서의  법적 조언과 기술적 전략을
    세워드립니다.

공유물분할의 개념

여러 명의 사람이 부동산의 소유권을 함께 가질 때 공유관계라 하는데, 공유지분의 정함이 없다면 지분은 균등으로 추정하며, 공유물의 관리권한은 공유지분의
과반수로써 결정합니다. 공유자 중 일부가 공유물의 관리방법에 불만이 있거나 현 사용수익상태에 만족하지 못하는 경우 또는 공유물 중 특정부분을 단독으로
사용하고 싶은 경우 등 공유관계를 해소하는 것이 공유물 분할입니다.

청구권자와 상대방

공유물분할은, 공유자들 사이에서 5년 이내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정한 경우가 아니라면, 분할을 청구할 수 있고, 일부 지분권자가 나머지 지분권자
전부를 상대로 공유물분할청구의 소를 제기하여야 합니다.

공유물분할 청구 전 분할협의

공유물분할청구를 하기 위해서는 먼저 공유자들 사이에 공유물 분할협의를 시도하여야 하며, 분할협의가 이루어지지 않은 경우 법원에 청구할 수 있습니다.
이 과정에서 변호사의 도움을 받아 재판 이전에 원만히 협의가 될 수도 있습니다. 양측의 입장을 모두 듣고, 현장에 나가 상황을 파악하기도 합니다.

공유물분할의 방식과 효과

공유물의 분할방식은 크게 3가지이나 법원의 재량이 많이 존재하는 영역입니다.

첫 번째는 현물분할이고, 공유자들이 각자 희망하는 부분을 특정하고, 그 특정된 부분으로 분할하는 것이 합리적이라면 측량감정, 시가감정 등을 통해 인용될 수
있습니다. 현물 분할된 면적과 지분비율이 그대로 일치되어야 하는 것은 아니며, 분할된 면적의 경제적 가치, 효용성, 사용방식 등 여러 현실적인 요소가 고려될 수
있습니다. 또한 공유자 중 일부에 대해서만 단독소유로, 나머지는 계속 공유로 남기는 방식도 가능합니다(단, 나머지 공유자가 희망할 경우).

두 번째는 대금분할 즉, 공유자 중 1인이 단독소유하고, 나머지 공유자들에게 지분비율에 상응하는 대금을 지급하는 방식입니다. 주로 모든 공유자 사이에 협의가
이루어지느냐 여부가 중요변수입니다.

세 번째는 경매분할인데, 이는 분할자체로 인해 공유자 중 1인이라도 심각한 경제적 손해를 입거나 공유물의 성질상 분할자체가 적절하지 않은 경우 등 특수한
사정이 있으면 공유물을 경매절차로 넘기고, 공유자들은 경매대금을 분할하는 방식입니다.

재판상 분할을 통해 확정판결 또는 재판상 화해가 성립되면 확정판결의 효력으로써 그 즉시 소유권변동의 효력이 발생하며, 등기권리자가 단독으로 확정판결을
첨부하여 지분이전등기를 신청할 수 있습니다. 재판외의 협의로 분할이 된 경우에는 지분이전등기까지 이루어져야만 분할효과가 발생하는 것이므로,
재판절차가 아닌 협의분할인 경우에는 등기까지 완료되는 것이 중요합니다.

예상쟁점

상대방과의 예상쟁점으로는 공유물 중 가장 위치나 현황이 유리한 부분을 특정하여 서로 자신이 단독으로 소유하겠다고 주장하면서, 그 근거로 기존
사용현황을 제시하는 경우도 있습니다. 혹은 자신이 전체 토지를 단독소유하고 나머지 지분권자들에게는 대금으로 지급하겠다고 주장하는 경우도 있습니다.

이러한 상대방의 주장을 미리 예상하여, 전략을 준비하는 것이 승소 포인트 입니다.

특수쟁점

공유목적물이 무허가거나 미등기 건물인 경우 공유물분할자체가 어려울 수 있고, 상속으로 공유관계가 형성된 경우 우선 상속재산분할심판 절차에 의하여야 하며,
공유물분할절차는 허용되지 않습니다. 그 외에 상속재산분할의 결과로 공유관계가 발생한 것은 별개의 문제이며, 상속등기가 이루어지지 않은 공동상속인이
존재함에도 공유물분할재판 과정에서 공유자가 일부 누락된 경우에는 그러한 판결은 위법한 판결로 보고 있습니다. 유사쟁점으로 구분소유적
공유관계(상호명의신탁)의 해소 목적으로 공유물분할재판이 이루어지는 경우도 있습니다.

이러한 특수쟁점의 분쟁은 경험과 실력을 갖춘 전문 변호사의 조력을 받아, 전략을 준비하는 것이 승소 포인트 입니다.

대응절차

STEP 1

교섭방침과 전략의 결정

STEP 2

협상

STEP 3

민사조정 시도

STEP 4

공유물분할 소송

비용안내

법률상담 – 온라인상담 게시판 질문&답변 무료
– 전화상담 및 카카오톡 상담 5~10분 이내 무료
– 방문상담 예약 후 1시간 10만원
공유물분할 착수금 – 최초 상담부터 소송까지 550만원~
성공보수 – 분할로 얻은 경제적 이익의 5%~15%, 협의가능
※ 위 비용은 변호사보수이며, 인지대, 송달료, 감정료, 집행비용, 현장출장비 등 실 비는 별도입니다.
    사안의 특수성, 난이도, 사실관계 등 여러 측면을 고려하여 착수금을 낮추고 성공보수를 증액하는 등 다양한 방식의 협의가 가능합니다.
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