[토지소유자] 토지인도,건물철거, 임차인퇴거 승소사례

사실관계

토지소유자 3인 사이에 토지지분 공유관계(각 1/3씩)가 있었습니다.공유자들은 공유자 중 1인이 토지 지상에 건물을 신축하는 것을 승낙하되, 그 신축건물 소유자가 나머지 2인에게 3년동안 월 125만원씩 임료를 내기로 하였습니다. 약정기간이 지나면 건물을 지체없이 철거하기로도 하였습니다.  이후 건물이 신축되었고, 사용하기로 한 기간도 모두 지났습니다. 건물에는 증축된 부분이 다수 존재하였고, 증축한 주체가 세입자인지 건물소유자인지 불분명하였습니다.

원고 주장

원고는 건물을 신축하지 않은 나머지 2인 공유자들로서 건물소유자측에게 ① 최초 약정에 따라 건물을 철거하고, 세입자들은 퇴거하라고 청구하였고, ② 현재 점유 중인 공유토지를 인도하라고 청구하였습니다. ③ 또한 현재까지 미지급한 약정 임료를 지급하라고 청구(부당이득청구)하였습니다.

피고 주장

피고들은 건물을 신축한 종전 공유자가 사망하여 그 상속인들이었습니다(그 외 신축 건물의 세입자들도 피고였으나 아무런 대응을 하지 않았습니다). 피고들은 원고들이 10여년 동안이나 권리를 행사하지 않고 이의도 제기하지 않았으며, 약정한 차임보다도 적은 금액을 받고서도 아무런 이의를 하지 않았으므로, 건물철거 청구가 권리남용이라고 주장하였습니다. 차임상당 부당이득에 대해서도 건물신축 동의 및 이후 오랜기간 아무런 이의도 없었던 것은 상호 무상사용에 동의한 것이라고 주장하였고, 3년의 소멸시효가 적용되어야 한다고 주장하였습니다.

또한 약정차임은 지나치게 고액이어서 약정기간 이후로는 그대로 적용되어서는 안되며, 피고들이 점유하는 토지 부분도 전부가 아니라 일부에 불과하다고 주장하였습니다.

부동산승소포인트

원고측 대리인으로서 본건 토지 중 건물 증축부분을 설치 및 점유·사용한 주체가 피고측이라는 증거를 확보하기 위해 많은 노력을 기울였고, 의뢰인과 합심하여 많은 자료를 찾아냈습니다. 또한 증축부분이 다수 존재하는 상황에서 토지점유경계에 대한 정확한 측량감정을 진행하였습니다. 법리적으로는 공유물에 대한 보존행위에 대한 대법원 판례(93다9392)를 적용하여 주장을 하였습니다.

대법원은 “지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용·수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다”고 판시하였습니다.

즉, 공유자 사이의 협의 없이 공유물을 배타적으로 점유·사용하는 자가 있다면, 토지의 과반수 지분권자가 아니라 소수지분권자라 하더라도 그 점유자에게 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있습니다.​

본건의 경우에는 과반수지분권자인 2/3 지분권자가 나머지 1/3 지분권자에 대해 공유물에 대한 배타적인 점유·사용행위를 중단하도록 제동을 건 사건이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 건물인도 + 철거청구 + 퇴거청구를 인용하였고, 다만 부당이득에 대해서는 감정한 차임금액 기준으로 피고들이 원고에게 이미 지급한 금액과 비교할 때 기존 차임은 모두 지급완료되었다고 판단되었습니다.

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