[지체상금승소] “우리에게 불리한 계약이니 무효입니다?” – 일방적으로 공사를 중단한 파산 시공사를 상대로 지체상금 1억여 원 승소한 사례

자재비 상승이나 자금난 등을 이유로 시공사가 무리한 요구를 하거나, 일방적으로 공사를 중단하여 애를 태우는 건축주분들이 적지 않습니다.

오늘은 제가 담당했던 의뢰인의 기막힌 사연과, 시공사의 파산이라는 첩첩산중의 난관을 뚫고 시공사를 상대로 지체상금 승소를 이끌어낸 과정을 상세히 말씀드려보겠습니다.

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건축을 앞두고 계시거나, 시공사의 일방적인 공사 중단으로 곤변을 겪고 계신 분들이라면 오늘 글을 읽어보시기 바랍니다.

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1. 의뢰인의 억울한 사연

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“선급금까지 다 받아 가고 합의해서 계약해 놓고, 갑자기 무효라며 공사를 멈췄습니다…”

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건축주 A씨(의뢰인)는 상가주택을 짓기 위해 한 시공사(B사)와 약 8억 원 규모의 신축공사 도급계약을 체결했습니다. A씨는 계약금과 착수금

명목으로 공사대금의 20%에 달하는 1억 6천만 원 상당을 정상적으로 지급했습니다.

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이후 A씨와 B사는 기성금 지급 조건을 일부 변경하고 지체상금 조항을 명시한 '2차 도급계약'을 원만하게 체결하였습니다. 그런데 계약 체결 바로

다음 날, 시공사 B사는 돌연 "2차 계약은 효력이 없다"라고 억지를 부리며, 종전 1차 계약에 따른 공사대금을 내놓지 않으면 공사를 할 수 없다며 일방적으로 공사를 중단해 버렸습니다.

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결국 A씨는 공사 지연으로 막대한 손해를 입은 채 다른 시공사를 찾아 잔여 공사를 마쳐야 했고, 엎친 데 덮친 격으로 소송 도중 시공사 B사가 파산선고까지 받게 되어 파산관재인을 상대로 힘겨운 법적 공방을 이어가야 했습니다.

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2. 상대방(시공사 측)의 뻔뻔한 주장

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재판이 시작되자 상대방은 자신들의 공사 중단을 정당화하기 위해 다음과 같이 치열하게 방어했습니다.

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- “2차 계약은 건설산업기본법 위반으로 무효다”: 건축주가 2차 계약서를 작성한 뒤 교부해 주지 않았으며, 시공사에게 일방적으로 불리한 내용(설계 변경, 경제상황 변동을 인정하지 않는 등)을 담고 있어 건설산업기본법을 위반한 강압적 계약이므로 무효라는 주장.

- “건축주가 중도금을 주지 않아 멈춘 것이다”: 2차 계약이 무효이므로 1차 계약이 유효한데, 1차 계약에 따른 중도금을 건축주가 지급하지 않았으므로 공사 중단의 책임은 건축주에게 있다는 주장.

- “공사 지연은 우리 책임이 아니다”: 건축주의 귀책으로 공사가 중단된 것이므로 지체상금을 지급할 의무가 전혀 없다는 주장.

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3. 소송 과정의 난관과 우리의 승소 전략

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가장 큰 난관은 1) 시공사가 파산하여 수계 절차가 진행되는 등 소송이 복잡해진 점, 2) 상대방이 건설산업기본법상 강행규정 위반을 들며 계약의

무효를 강력히 주장한 점이었습니다. 하지만 법률전문가는 여기서 포기하지 않습니다. 저희는 즉각 다음과 같은 객관적 증거와 논리로 법리를 재구성했습니다.

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가. '객관적 증거'를 통한 계약의 유효성 입증

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상대방은 2차 계약서를 받지 못했고 강압에 의한 것이라 주장했지만, 저희는 즉각 계약 체결 직후 양측이 주고받은 문자메시지를 증거로 제출했습니다. 이를 통해 양측이 사무실에 함께 앉아 계약서를 작성했고, 공증을 위해 시공사 측이 계약서 2부를 모두 챙겨간 사실을 명백히 입증했습니다. 시공사 스스로 날인한 사실을 인정하고 있는 상황에서 강압이라는 주장은 어불성설임을 밝혀냈습니다.

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나. 상대방 주장의 모순 지적과 '지체상금' 적극 청구

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나아가 저는 "백번 양보해 1차 계약이 유효하다 하더라도, 1차 계약상 중도금 지급 조건인 '3층 바닥 타설' 자체를 시공사가 이행하지 않았으므로 건축주는 중도금을 줄 의무가 없었다"는 점을 날카롭게 지적했습니다. 즉, 시공사의 공사 중단은 아무런 법적 근거가 없는 '무단 방치'에 해당하며, 따라서 시공사는 새로운 업체를 선정하여 완공할 때까지 지연된 기간(약 127일)에 해당하는 지체상금 약 1억 3백만 원을 전액 배상해야 한다고 강력히 주장했습니다.

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4. 재판부의 명쾌한 판단

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결론은 어떻게 되었을까요? 재판부는 상대방의 본소(공사대금) 청구를 모두 기각하고, 저희의 반소(지체상금) 청구를 100% 받아들였습니다.

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💡 [재판부의 판결 요지]

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- 2차 계약의 유효성 인정: 주고받은 문자메시지 등에 비추어 계약서가 정상적으로 작성되었으며, 피고의 강압에 의해 체결되었다거나 건설산업기본법을 위반하여 무효라고 보기 어렵다.

- 원고(시공사)의 중도금 청구 기각: 공사 기성금 지불조건은 2차 계약에 의해 판단해야 하나, 설령 1차 계약을 따르더라도 원고 스스로 '3층 바닥 타설'을 완료하지 못했음을 인정하고 있으므로 중도금 지급 요건을 충족하지 못했다.

- 피고(건축주)의 지체상금 청구 인용: 2차 계약의 효력을 부인하며 일방적으로 공사를 중단한 원고에게 공사 지연에 대한 귀책사유가 전적으로 인정된다. 따라서 원고는 피고에게 지체상금 103,505,000원을 지급하라.

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재판부는 저희가 제시한 증거들을 바탕으로 상대방의 '계약 무효' 주장을 철저히 배척하였고, 이례적으로 지체상금의 감액 없이 저희가 청구한

약 1억 3백만 원 전액을 인정하는 완벽한 승소 판결을 내렸습니다.

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5. 결론 및 맺음말 : 적반하장식 시공사에겐 ‘치밀한 증거’와 ‘명확한 법리’로 답해야 합니다.

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건축 분쟁을 하다 보면, 이 사건처럼 본인들이 공사를 방치해 놓고 도리어 "계약이 불공정하다", "돈을 더 주지 않으면 못 짓는다"며 건축주를

압박하는 시공사들이 정말 많습니다. 나아가 소송 중 파산이라는 꼬리 자르기를 시도하기도 합니다.

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하지만 법은 단순히 일방적인 억지에 의존하지 않습니다. 공사가 중단되었을 때 즉각적으로 현장 기성고를 확정할 수 있는 증거를 확보하고, 문자메시지와 정황 증거를 통해 상대방의 귀책사유를 명확히 짚어내는 법리적 대응이 수반된다면, 아무리 복잡하고 꼬인 사건이라도 승소할 수 있습니다.

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평생의 꿈이었던 건축이 시공사의 횡포로 악몽이 될 위기에 처했던 의뢰인분은, 이 판결문을 받아 들고서야 비로소 환하게 웃으실 수 있었습니다.

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만약 지금 진행 중인 공사에 중대한 차질이 생겼거나, 시공사의 일방적인 공사 중단 및 대금 인상 요구로 골머리를 앓고 계신다면 지체 없이 부동산·건설 소송 경험이 풍부한 변호사를 찾아오시기 바랍니다. 철저한 증거 수집과 날카로운 법리 분석으로 여러분의 소중한 재산을 지켜드리겠습니다.