[건설승소포인트] 분양계약시 허위과장광고에 대한 손해배상 - 하자시리즈 ②

사실관계를 보면,

상가분양자(원고)가 시행사(피고)를 상대로 상가에 해외 유명브랜드 입점계획이 있다거나 임대수익을 보장한다는 내용으로 광고하였으나 전혀 입점이 이루어지지 않았습니다.

원고는, 임대수익 보장에 관한 광고, 선전이 있었으며, 분양 후 임대를 하여 임차인으로부터 받는 보증금으로 중도금 1~2차를 대체하겠다고 약정한 점을 이유로 분양계약의 해제를 주장하였습니다.

피고는, 임대수익 보장은 장래에 대한 예측, 전망에 불과하였고, 투자수익에 대해서는 원고 스스로 잘 판단해서 결정했어야 한다고 주장하였습니다. 또한 해외브랜드 입점도 광고내용일 뿐 계약 내용은 아니었다고 주장하였습니다.

이에 대해 법원은, 해외브랜드 입점광고는 청약의 유인에 불과하여 계약내용으로 볼 수 없고, 임대수익 보장광고가 있었으나 이는 예상에 불과하고, 원고 또한 정상적으로 상권형성이 이루어지지 않을 수 있다는 점을 어느 정도 예상할 수 있었으며, 스스로 투자여부를 결정하여야 한다는 점에서 계약해제를 인정하지 않았습니다.

또한 위 사례에서 원고(수분양자)는 기망행위를 주장하기도 하였으나, 법원은 "“상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당할 것이나,그 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 이를 기망행위라고 할 수 없다( 대법원 2001.5.29.선고 99다55601,55618판결등 참조)."라고 보아 기망행위를 인정하지 않았습니다.

"“피고가 이 ○○아파트 분양광고의 근거로 하였다는 ‘파주시 도시계획 재정비를 위한 1단계 개발계획’은 파주시가 장기적으로 기존의 ‘운정역’을 남쪽으로 이전한다는 추상적인 계획에 불과하고 기존의 ‘운정역’과 별개로 ‘신운정역’을 신설한다는 계획이 아닐 뿐더러 ‘운정역’의 이전 위치나 공사기간등 구체적인 계획을 포함한 것이 아니었고, 또한 위 개발계획은 파주시의 일방적인 계획에 불과하여 그 시행이 확정되지도 않았음에도 불구하고 피고가 위와 같이 이 ○○아파트 분양홍보 책자와 이 ○○아파트의 모델하우스에서의 분양홍보 활동을 통하여 ‘신운정역’의 신설이 예정되어 있다는 취지로 이 ○○아파트 분양광고를 한 것은, 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 마치 경의선 복선전철의 개통과 더불어 ‘신운정역’의 신설이 확실한 것처럼 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 한 것으로서, 이는 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고에 해당한다고 보기에 충분하다. 따라서 피고는 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 말하는 허위ㆍ과장의 광고행위를 함으로써 같은 법 제10조에 의하여 그 피해자인 원고들에 대하여 손해배상책임을 진다고 할 것이다.” 라고 판시하였습니다(대법원 2007다59066).

즉, 장래에 대한 예측이 아니라, 광고 시점에 확정되지 않은 내용을 마치 확정된 것처럼 광고한 것에 대해서는 허위 과장광고로서 표시광고의 공정화법률 위반에 해당한다고 보았습니다.

허위과장광고가 인정된 또다른 사례를 보겠습니다.

사실관계를 보면, 분양광고 당시 지하아케이드 건설계획이 불투명한 전망으로 가능성이 대폭 줄어드는 중대한 변화가 발생하였음에도 불구하고 단기간 내에 마치 설치될 예정인 것처럼 광고하였습니다.

이에 대해 법원은, 일반 소비자가 전체적, 궁극적 인상을 기준으로 실현가능성을 지나치게 부풀림으로써 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있다고 보았으며, 그로 인한 손해액으로 총 분양대금의 5%를 산정하였습니다. 손해액 산정의 근거로는 지하아케이드 설치시 발생할 긍정적 작용을 수치화, 지수화하는 것이 불가능하며, 손해의 발생사실은 인정되나 손해액을 증명하는 것이 곤란할 경우 간접사실(일반적으로 예상되는 시가상승의 정도, 해당 건물이 위치한 지역 등)을 종합하여 손해액을 산정할 수 있다고 보았습니다.

“이 사건 지하아케이드 설치 전망의 유력한 근거가 되었던 뉴타운 지구 후보지에서 이 사건 주상복합건물이 포함된 화양지구가 제외됨에 따라 이 사건 지하아케이드 건설 계획은 이 사건 주상복합건물의 분양 개시 당시인 2005. 9.경에는 이미 성사 여부가 불투명한 다소 막연한 전망으로 그 실현 가능성이 대폭 줄어드는 중대한 변화가 발생하였는데도 이 사건 지하아케이드가 비교적 단기간 내에 설치될 예정인 것처럼 광고한 행위는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 그 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 볼 때 그 실현 가능성을 지나치게 부풀림으로써 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위에 해당하고 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있으므로 구 표시광고법 제3조 제1항 제1호의 허위ㆍ과장에 의한 부당한 광고행위에 해당한다.”

결론적으로 광고 시점에 확정되지 않은 내용을 마치 확정된 것처럼 광고하거나 실현가능성이 매우 낮은 중대한 변화가 발생하였음에도 실현가능성이 높다고 광고한 경우, 대법원은 표시광고법 위반에 해당한다고 보고 있습니다.

이러한 점을 고려하여 분양계약체결 시점이나 그 이후 손해배상 가능성을 검토하시면 좋겟습니다.