[건설승소포인트] 불법건축물, 면적부족 - 하자시리즈 ③

이번에는 매도인의 하자담보 책임 중에서 무허가증축이나 위반건축물을 매수한 경우의 손해배상청구에 대해 보겠습니다.

하급심으로 북부지방법원 2018가단1143680 판결을 보면 “관계 법령상 그 철거가 요구되는 무허가증축 부분이 존재하였던 사실, 실제로 이 사건 매매계약 체결 이후 관할청이 무허가증축 부분을 철거할 것을 명한 사실, 이 사건 매매계약 후 새롭게 밝혀지게 된 무허가증축부분의 면적은 합계 24. 6㎡로 이 사건 주택의 전체 면적 42㎡의 58%에 달하고, 무허가증축된 부분도 이 사건 주택의 외곽부분 전부인 사실을 종합하여 보면, 이 사건 주택에는 계약 당사자가 보증한 성질을 결여하고, 거래통념상 기대되는 일반적 · 객관적 성질을 결여한 하자가 존재한다고 봄이 상당하다.”고 하자의 존재를 인정하였습니다. 이때 손해배상액으로 위약금 약정에 따라 계약금 중 35%에 해당하는 금액으로 감액하여 손해가 인정되었습니다.

그 다음으로, 매수인에 대한 손해배상으로 무단증축부분의 철거, 재시공 비용, 그로 인한 시가하락액이 인정된 사례를 보겠습니다.

사실관계를 보면,

원고(매수인)은 피고(매도인)으로부터 건물을 매수하였고,

건물 매매계약체결 전에 이미 피고에게 불법증축에 대한 철거 시정명령이 3회 내려졌으며, 이행강제금이 부과되고

건축물대장에 위반사실이 등재되었고, 이행강제금까지 부과되어 피고가 이를 납부하기도 하였습니다.

그럼에도 불구하고 피고는 원고에게 증축된 사실만 알려주었고, 증축이 위법하게 시공된 사실을 알려주었으며,

중개인 역시 적법한 건축물이라고 설명하면서 특약에 '현 상태에서 매매하며 일부는 준공 후 확장함."이라고

기재하였습니다.

법원에서는, 원고에게 철거 및 재시공비용과 그로 인한 시가하락분(매매계약 체결 당시의 시가에서 철거 재시공한 이후의 현황을 기준으로 한 시가를 공제하는 방식)을 배상하라고 판결하였습니다.

“가. 원고는 2010. 6. 2. 중개업자인 피고 C의 중개로 피고 B와 사이에 그 소유이던`인천 부평구 D 대 178.8㎡ 및 그 지상 3층 건물(이하 `이 사건 건물'이라 한다)'에 관하여 매매대금을 590,000,000원으로 하는 매매계약(이하 `이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결한 다음 매매대금을 모두 지급하고 2010. 10. 25. 그에 따른 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 그런데 이 사건 건물에 관한 일반건축물대장(건축물현황도)에는 위 건물 중 2층9㎡와 3층 21.6㎡(이하 `이 사건 증축 부분'이라 한다)가 난간(발코니)으로 되어 있으나, 실제로는 적법한 증축허가 없이 위 증축 부분이 침실, 다용도실, 주방, 욕실로 시공되어 있었고, 이를 이유로 인천광역시 부평구청장은 이미 이 사건 매매계약 체결 전인 2009. 3. 3.부터 2009. 6. 24.까지 사이에 3회에 걸쳐 피고 B에게 `이 사건 증축 부분을 철거하라'는 취지의 시정명령을 내렸으며, 그에 따른 위 증축 부분의 철거가 이루어지지 아니하자, 2009. 9. 2. 이러한 건축법 위반사실을 위 건물에 관한 일반건축물대장에 등재함과 아울러 피고 B에게 이행강제금을 부과하였고, 2009. 9. 29. 이행강제금 4,834,800원이 납부되기도 하였다.

다. 그럼에도 불구하고 이 사건 매매계약 체결 당시 피고들은 원고에게 이 사건 증축 부분이 증축된 사정만을 알려 주었을 뿐, 위 증축 부분이 위법하게 시공된 사실을 알려 주지 아니하였고, 오히려 피고 C는 원고에게 이 사건 건물이 적법한 건축물이라고 설명하였다(위 매매계약서의 특약사항란에는 `현상태에서 매매하며 일부는 준공후 확장함'이라고 기재되어 있고, 위 매매계약서에 첨부된 중개대상물 확인설명서의 대상물건의 표시란 중 위반건축물여부란에는 `적법'이라고 표시되어 있으며, 그 확인·설명의 근거자료로 등기부등본이 기재되어 있는 반면, 건축물대장은 누락되어 있다).

라. 원고는 2011. 1. 13.경 인천광역시 부평구청장으로부터 이 사건 증축 부분을 철거하라는 취지의 시정명령을 받고서야 위 건물이 위법하게 증축된 사실을 비로소 알게 되었다.

마. 이 사건 건물 중 이 사건 증축 부분을 철거하고 다시 시공하는데 소요되는 비용은 합계 29,537,788원{수성페인트 마감공사에 의한 철거 및 재시공 비용 26,334,371원 + 화강석 마감공사 추가 비용 3,203,417원(화강석 마감공사 비용 3,570,856원 - 수성페인트 마감공사 비용 367,439원)}이다{이 사건 건물의 외벽은 화강석으로 마감되어 있는데, 위 건물이 위치한 지역의 지구단위계획(건축물의 배치와 형태 등에 관한 계획)에서는 건축물 4면의 외벽을 동일한 재료로 사용하도록 규정하고 있다}.

바. 이 사건 매매계약 체결 당시의 현황을 기준으로 한 이 사건 건물의 시가에서, 이 사건 증축 부분을 철거·재시공한 후의 현황을 기준으로 한 위 건물의 시가를 공제하는 방법으로 산정한 위 증축 부분의 철거·재시공으로 인한 시가하락액은 34,884,000원이다.” 라고 판시하였고, 이 금액이 전부 손해배상액으로 인정되었습니다.

인천지법 11가단24653 판결

결론적으로 불법건축물 매수로 인한 손해배상액은 실제 입증이 까다롭고, 매매계약 체결 당시 이를 알았거나 알 수 있었는지에 대한 부분이 쟁점이 됩니다. 경우에 따라 부동산중개인에 대한 손해배상책임도 청구가 가능합니다. 이러한 점을 고려하여 전문가의 상담을 받으시면 좋겠습니다.