법률칼럼
[명도소송피고]명도소송시리즈 ③ 임차인이 경매절차에서 주택임대차보호법에 의한 우선변제권을 스스로 포기한 경우, 경락인에게 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 있는지 여부
1. 명도소송에서 피고는 누가 되나요?
명도소송의 피고는, 해당 건물(명도소송의 목적물)의 현 점유자를 피고로 기재합니다.
명도소송을 제기할 때에는 점유자를 특정하는 방법이 정말 중요한데,
1. 임대차계약서상 임차인 명의자 확인, 전입세대열람 확인
2. 사업자등록 명의자 확인, 사업자등록 확정일자 등록현황 확인
3. 우편물에 기재된 현 점유자 명의 확인
4. 현장 탐문 또는 방문조사를 통한 현 점유자 확인
등의 방법을 통해 현 점유자, 즉 피고를 제대로 특정하는 것이 중요합니다.
만약 제대로 피고를 특정하지 못하였고 추가로 별도의 피고가 발견되면 최악의 경우
피고를 다시 추가하여 별소를 제기하게 될 수도 있습니다.
2. 명도소송의 피고가 소송에서 항변할 내용은 없을까요?
명도소송의 청구원인이 무엇이냐에 따라 피고가 주장, 항변할 내용이 달라지게 됩니다.
예를 들어, 임대인인 원고가 임대차계약 종료를 원인으로
임차인인 피고에게 건물인도(명도)소송을 제기한다면
임차인은 임대차계약이 종료되지 않았음을 항변하거나(묵시의 갱신이나 합의에 의한 갱신 등)
임대보증금반환청구권과 동시이행항변을 할 수도 있으며,
임대계약 도중에 지출한 비용상환청구권(필요비, 유익비)이 있으므로
이를 지급받아야 한다고 주장할 수도 있습니다.
혹은 임대인인 원고가 임대차계약이 아닌, 소유권에 기한 방해배제청구권을 주장하면서
피고가 불법점유자라고 할 경우,
피고는 임차인으로부터 정당한 사용권원을 부여받았다고 주장하거나
점유경위에 있어 다른 사정(점유권원 발생관련)이 있었음을 주장할 수도 있습니다.
그러면 임대인은 재반박으로,
임대차계약에서 임차인으로부터 점유권원을 부여받을 당시, 임대인의 동의 없는 전대차 혹은
사용권한 부여이므로, 이로써 임대인에게 대항불가능하다고 주장하면서 또다른 쟁점이 발생할 수 있습니다.
3. 주택 임대계약기간이 남아있는데 경매절차에서 소유자가 변동되면 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제3에 의하면 임차인이 주택의 인도, 주민등록까지 마치면 대항력을 보유하게 됩니다.
대항력이 있으면, 주택의 소유자가 변동되더라도 제3자에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있게 됩니다.
"제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."
따라서 원칙적으로 임차인은, 주택임대차보호법상 대항력을 갖는 동안 해당 주택이 경매에 넘겨지고,
그 소유권자가 변동된다고 하더라도 경락인(새로운 소유자)에게 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있습니다.
이때 경락인(새로운 소유자)이 임대인지위를 승계했다고 표현하기도 합니다.
또한 임차인이 대항력과 더불어 임대차계약서상 확정일자까지 받았다면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라,
임차인은 확정일자보돠 후순위인 권리자보다 임대보증금을 우선변제받을 권리가 생기게 됩니다.
그래서 모두들 잘 아시다시피, 이사를 가면 먼저 전입신고를 하고 확정일자까지 함께 받고 계십니다.
확정일자는 법률상식 중 가장 널리 알려진 상식이기도 합니다.
"② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다."
4. 임차인이 주택임대차보호법상 우선변제권으로 경매절차에서 배당 1순위 였고, 배당요구를 했는데도 실제 배당을 못 받았다면, 다시 경락받은 소유자에게 임대차계약의 대항력을 주장할 수 있나요?
임차인이 주택임대차보호법상 우선변제권에 따라 경매절차에서 배당1순위 지위를 보유하고 있었다면,
경락인 입장에서는 매각대금으로 당연히 임차인에 대한 1순위 우선변제가 이루어지며,
자신은 승계할 임대차계약이 없는 상태로 매각물건을 취득하게 되리라 생각을 하게 됩니다.
그런데, 배당요구를 한 임차인이 다른 배당채권자(1순위 근저당권자인 금융기관)에게
무상거주확인서를 써줌으로써 배당을 받지 못하게 되었다면,
경락인을 상대로 다시 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 없다고 보는 것이 대법원의 입장입니다.
대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결
주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.
주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
(출처 : 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)
즉, 원칙적으로 임차인은 임대보증금을 반환받을 때까지 대항력을 계속 유지하는 것이 원칙이지만,
위와 같이 임차인 스스로 배당받을 기회를 상실시키고,
경매절차에서 배당요구를 통해 임대보증금반환을 요청하는 의사가 대외적으로 공표되었다면,
그러한 임차인의 행위를 신뢰하고 임대차계약이 존재하지 않을 것으로 예상하고
매각대금을 결정한 매수인에게 대항력을 주장하는 것이
신의성실의 원칙에 반하여 불가능하다는 판결입니다.
구체적인 소송절차에서 신의칙을 주장하는 것은 잘 받아들여 툿지 않지만,
이처럼 특수한 케이스를 알아 두시면 경매절차나 명도소송의 피고가 되었을 때
소송의 결과를 예측하는데 도움이 되실 것입니다.