법률칼럼
[부동산승소포인트] 계약해제 후 원상회복의 범위 - 해제시리즈②
이번에는 계약해제의 요건 중 '최고' 및 해제 후 '원상회복의 범위'를 알아보겠습니다.
저는 부동산 매도인이고 매매계약 체결 후 대금을 지급받지 못하였습니다. 매수인에게 매매목적물을 먼저 사용할 수 있도록 허락하였습니다. 제가 계약을 해제하면 상대방이 목적물을 사용하여 취득한 영업이익까지 청구할 수 있을까요 ?
민법상 계약해제(법정해제권)가 인정되려면 상대방의 채무불이행이 존재해야만 합니다.
그 중에서 상대방의 이행지체(=의무를 이행하지 않고 지체하고 있는 것)가 있는 경우가 있습니다.
이 때에는 상대방에게 최고(=상당한 기간동안 의무를 이행하도록 독촉하는 것)를 한 후에도
의무가 이행되지 않으면 그때 해제권이 발생합니다.
즉, 최고 + 해제권 행사 = 2단계로 이루어지는 것이 원칙입니다.
그러나 위 2단계가 명확하게 이루어지지 않더라도 해제권이 발생했다고 인정해주는 경우에 대해 판시하고 있습니다. 대법원은 "채무자의 급부불이행 사정을 들어 계약을 해제하겠다는 통지를 한 때에는 특별히 그 급부의 수령을 거부하는 취지가 포함되어 있지 아니하는 한 그로써 이행의 최고가 있었다고 볼 수 있으며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 이행되지 아니하였다면 채권자는 계약을 해제할 수 있는바"라고 판시하였습니다(대법원 2013다58668 등 참조).
즉, 해제통지가 있은 후 상당한 기간 내에 상대방이 의무를 이행하지 않은 경우(해제권자가 수령거부를 하겠다고 하지 않았다는 전제)에는 최고가 없었더라도 해제 통지 후 해제권이 발생한다고 보는 것입니다.
또한 해제권을 행사하면 기존 계약이 소급하여 무효가 됩니다. 이에 따라 계약당사자는 상대방에게 원상회복의무나 손해배상의무를 부담하게 됩니다.
그 중 원상회복의무의 범위와 관련하여, 대법원은 "매매계약이 해제된 경우 매수인이 그 목적물을 인도받아 사용하였다면 원상회복으로서 그 목적물을 반환하는 외에 그 사용이익을 반환할 의무를 부담하고 여기에서 사용이익의 반환의무는 부당이득반환의무에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 점유 사용한 기간 동안 그 재산으로부터 통상 수익할 수 있을 것으로 예상되는 이익, 즉 임료 상당액을 매수인이 반환하여야할 사용이익으로 보아야 한다(대법원 2013다29196 판결등 참조)"라고 판시하였습니다.
그렇다면 이러한 임료상당액의 범위를 넘어서 영업이익까지도 청구할 수 있는 것인가 하는 의문이 들 수 있습니다.
이에 대해 대법원은 "(영업)시설이 갖추어진 이 사건 건물 등을 임차하는 경우의 임료상당액을 넘어서 그 영업으로 인해 얻은 영업이익이 바로 이 사건 건물등의 사용이익에 해당한다고 보기는 어렵다."고 판시하였습니다.
결론적으로 전부터 영업시설이 갖추어진 건물을 매매한 경우라 하더라도, 그 시설이 포함된 건물에 대한 차임상당의 사용이익을 넘어, 영업이익까지 원상회복의무의 범위로 보기 어려울 가능성이 높다는 점을 인식하시면 좋겠습니다.
