법률칼럼
[부동산승소포인트] 지역주택조합 가입계약의 사기취소 - 법률행위의 취소 시리즈 ②
이번에는 법률행위를 사기, 강박에 의해 취소할 수 있는 규정을 살펴보겠습니다.
민법 제110조에 의하면 사기, 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정되어 있습니다.
제3자의 사기행위에 대해서는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있습니다.
그리고 이러한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.
제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
③전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.
대법원은 “사기를 이유로 한 법률행위의 취소로써 대항할 수 없는 민법 제110조 제3항 소정의 제3자라 함은 사기에 의한 의사표시의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 사기에 의한 의사표시를 기초로 하여 새로운 법률원인으로써 이해관계를 맺은 자를 의미하고(대법원 1997. 12. 26. 선고 96다44860 판결 등 참조)
또한 “사기의 의사표시로 인한 매수인으로부터 부동산의 권리를 취득한 제3자는 특별한 사정이 없는 한 선의로 추정할 것이므로 사기로 인하여 의사표시를 한 부동산의 양도인이 제3자에 대하여 사기에 의한 의사표시의 취소를 주장하려면 제3자의 악의를 입증할 필요가 있다(대법원 1970. 11. 24. 선고 70다2155 판결 등 참조).” 라고 판시하였습니다.
즉, 쉽게 표현하면 제3자는 의사표시의 당사자가 아닌 사람을 말합니다. 그리고 제3자는 선의가 추정되므로, 제3자의 악의를 주장하는 사람이 제3자 악의에 대한 입증책임을 부담합니다.
일반적인 법률행위에서 사기, 강박에 의한 취소 주장은 쉽게 인용되는 주장은 아닙니다. 왜냐하면 대법원은 “상품의 선전ㆍ광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등 참조).”라고 판시하고 있기 때문입니다.
그렇다면 실제로 어떤 경우에 "중요한 사항"에 관하여 "구체적 사실"을 "비난받을 정도의 방법"으로 허위로 고지한 경우라고 볼 수 있을까요.
민법 제110조를 원인으로 취소 판결이 많이 이루어지는 사안으로 "지역주택조합 가입계약" 이 있습니다.
사실관계를 보면(수원지방법원 2020가단**** ),
원고는 조합가입계약을 체결한 개인이고, 피고는 지역주택조합이었습니다.
피고는 조합가입계약 체결 후 2년이 지났는데도 여전히 주택법상 설립인가조차 받지 못하였습니다.
쟁점으로,
원고는 조합가입계약 당시 피고 대신 계약설명을 했던 분양대행사 직원이 토지확보율을 기망했다는 이유로
기망에 의한 계약의 취소를 주장하였습니다.
그러자 피고는 잘못된 설명을 한 직원은 제3자라는 이유로 피고가 알았거나 알 수 있었을 경우여야만 취소할 수 있다고 주장하였습니다.
법원의 판단을 보면,
"상대방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기나 강박을 한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있으나, 상대방의 대리인 등 상대방과 동일시할 수 있는 자의 사기나 강박은 여기서 말하는 제3자의 사기․강박에 해당하지 아니한다(대법원 1999. 2. 23. 선고 98다60828, 60835 판결 등 참조). "라고 판시하면서, ① 피고가 G과 업무대행계약을 체결하여 G에 조합원 모집 전반에 관한 업무를 대행하게 한 사실, ② 피고의 대표자 H은 수사기관에서 ‘분양홍보관 직원은 업무대행사에서 분양대행하는 업체를 추천해서 피고 측과 계약을 하는 것으로, 홍보관 직원 모집 및 교육은 업무대행사에서 하고 있어 정확한 교육 내용은 알지 못한다.’라고 진술한 사실을 인정할 수 있다. ③ 위 인정사실에 의하면, 피고는 업무대행사인 G에 피고의 조합원 모집 업무를 포괄적으로 위임하였다고 보이므로 피고의 조합원 모집에 관하여 G은 피고와 동일시할 수 있는 자에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 설령 피고의 위 주장과 같이 G이 원고들에게 허위 사실을 고지하였다 하더라도, 이는 피고와 동일시할 수 있는 자의 사기일 뿐 민법 제110조 제2항이 정한 제3자의 사기로 볼 수 없다고 판시하였습니다.
결론적으로 하급심이기는 하나, 위 판결에서 분양대행사 직원의 기망행위를 곧바로 피고의 기망행위와 동일시 할 수 있다고 보면서, 그 근거로 형사사건에서 조합장의 진술, 업무대행사와의 계약서, 업무대행사가 분양홍보관 직원에 대한 모집, 교육업무를 행한 사실 등을 근거로 업무대행사의 기망행위를 제3자의 기망행위로 볼 수 없다고 판단하였는바, 분양홍보관 직원의 행위를 조합의 행위와 동일하게 보아 조합가입계약자에게 유리하게 판단했던 점을 인식하시면 좋겠습니다.
