법률칼럼
[부동산승소포인트] 임대차계약도 사해행위가 되나요? - 사해행위시리즈 ②
안녕하세요, 사해행위 시리즈 ② - 임대차계약에 대해 말씀드리겠습니다.
저는 임차인입니다. 주택임대차계약을 해서 소액보증금 우선변제권이 발생했습니다. 경매절차에서 임차인으로 신고했습니다. 은행은 제가 사해행위를 했다고 주장하는데, 은행말이 맞나요?
사해행위 취소소송에서 피고가 되는 사람은 전득자, 수익자 라고 합니다.
수익자는 사해행위의 채무자와 직접 거래한 상대방입니다.
전득자는 수익자로부터 다시 목적물을 취득한 사람입니다.
수익자는 채무초과상태에 있던 채무자와 직접 거래할 당시
이미 채무자의 여러 가압류, 압류, 근저당권 등이 등기된 시점이어서
채무초과 상태임을 알았다고 볼 가능성이 높습니다.
수익자와 채무자의 거래, 법률행위가 임대차인 경우도 사해행위가 될까요?
임대차계약은 보증금반환채무가 발생하고, 건물인도의무와 동시이행관계입니다.
채무자가 채무초과 상태임을 알았다면 임차인으로서는 달갑지 않습니다.
임차인이라면 보증금 반환가능성이 낮은 사람과 임대차계약을 꺼리게 됩니다.
그런데, 일정금액 이하의 보증금(서울 1억 6,500만원 이하)인 경우 주택임대차계약에 대해 소액임대차 최우선변제권 규정이 있습니다.
이 규정에 의하면 지역에 따라 일정액의 보증금(서울 5,500만원)에 대해 경매절차에서 최우선 변제를 받게 해주고 있습니다.
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
주택임대차보호법 제8조
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1. 서울특별시: 5천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원
4. 그 밖의 지역: 2천500만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
[전문개정 2008. 8. 21.] [제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013. 12. 30.>]
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1. 서울특별시: 1억6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
4. 그 밖의 지역: 7천500만원
주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조
임차인이 일반적인 전세계약을 체결한 것이라면, 사해행위가 아니라고 볼 가능성이 있습니다.
사실관계를 보면(의정부지방법원 2015나*****),
임차인의 임대차계약 체결 전 등기부상 다수의 가압류, 근저당권, 압류의 존재가 확인되었습니다.
임차인은 경매절차가 개시되자 권리신고를 하였습니다. 그 신고서에 '다수의 부채때문에 계약을 고민했다'고 기재했습니다.
임대목적물 보증금 시세는 2억원이 넘었습니다. 임차인은 시세보다 훨씬 적은 보증금 2,200만원으로 임대차계약을 하였습니다.
임차인은 계약체결 당일 잔금도 지급하기 전에 전입신고, 확정일자를 진행하였습니다.
이에 대해 2심 법원은, 임차인의 임대차계약이 사해행위라고 보아 취소판결을 선고하였습니다.
결론적으로 정상 거래와 다르게 임차인이 시세보다 훨씬 적은 금액으로 임대보증금을 정하고,
그 금액이 소액임대차 최우선변제권에 해당하는 등 거래가 이례적인 경우, 사해행위로 판단될 수 있음을 아시면 좋겠습니다.
