[부동산승소포인트] 상가임대차 갱신거절과 부가세 부담 - 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결

상가임대차계약에 대해 자주 받는 질문 중 하나로,

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임차인이 과거에 3기 차임상당액을 연체한 사실이 있으면, 임대인이 계약해지통보가 가능한지 질문을 받을 때가 있습니다.

예컨대, 월세가 2기 연체된 상태였기 때문에 임대인은 이제 3기연체가 도달하기만 기다리고 있었습니다.

임대인은 3기연체에 도달하자마자 해지통보를 하려는 마음이었습니다.

그런데 임차인은 3기 연체하자마자 몇 시간 안에 곧바로 1개월분 차임을 갚버립니다.

이러면 3기 연체상태가 되지 않습니다. 악성 임차인들의 경우 이렇게 3기가 되지 않도록 아슬아슬하게 연체하는 경우가 있습니다.

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대법원의 판결을 소개해드립니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결)

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원고(임대인)와 피고(임차인) 사이에 상가건물 임대차 계약이 체결되어 있었습니다. 피고는 2017년 9월 8일까지 3개월분의 차임을 연체한 이력이 있었으나, 이후 연체차임을 일부 지급하였습니다. 임대차계약 만료시점이 다가오자 피고는 계약갱신을 요구하였으나, 원고는 과거 3기의 차임연체 사실을 이유로 갱신을 거절하였습니다. 계약은 2018년 8월 31일 종료되었습니다.

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이 부분이 이번 판결의 중요한 포인트입니다. 법원은 계약해지와 갱신거절의 요건을 명확히 구분하고 있습니다.

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계약해지의 경우, 상가임대차보호법 제10조의8에 따라 "현재 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"에만 가능합니다. 즉, 과거에 3기 연체했더라도 현재 정산이 완료되었다면 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.

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반면, 갱신거절은 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 "과거에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"에도 가능합니다. 현재는 연체액을 모두 정산했더라도, 과거의 연체 이력만으로도 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있는 것입니다.

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대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 이 점을 매우 분명히 했습니다. 임대차기간 중 어느 때라도 3기분 이상의 연체 사실이 있었다면, 나중에 이를 모두 정산했더라도 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

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다만 이는 계약해지와는 다른 문제입니다. 현재 연체중인 상태가 아니라면 임대인이 계약을 해지할 수는 없습니다. 단지 계약갱신요구권 행사 시점에서 갱신을 거절할 수 있을 뿐입니다.

임차인이 만약 불가피한 사정으로 연체가 예상된다면, 반드시 임대인과 사전에 협의하고 분할납부 등의 방안을 서면으로 합의해두는 것이 좋습니다. 이미 3기 연체가 발생했다면, 비록 현재 정산을 완료했더라도 향후 계약갱신이 거절될 수 있음을 인지하고 대체 점포를 물색하는 등의 대비가 필요합니다.

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실무를 하다 보면, 많은 임차인들이 연체 이력이 있더라도 현재 정산만 되었다면 문제가 없을 것으로 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 이번 판결은 계약갱신거절의 경우 과거의 연체 이력만으로도 충분하다는 점을 분명히 했습니다. 임차인들은 이 점을 특히 유의하여 차임 납부에 더욱 신중을 기해야 할 것입니다.

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이 사건에서 법원은 "임대차계약이 종료되었더라도, 임차인이 건물을 계속 사용하고 있고 임대인이 보증금을 반환하지 않은 채 차임 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세를 내야 한다"고 판단했습니다. 계약 종료 후의 건물 사용도 부가가치세법상 용역의 공급에 해당하기 때문입니다.

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결론적으로 임차인들이 연체 이력이 있더라도 현재 정산만 되었다면 문제가 없을 것으로 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 이번 판결은 계약갱신거절의 경우 과거의 연체 이력만으로도 충분하다는 점을 분명히 했습니다. 임차인들은 이 점을 특히 유의하여 차임 납부에 더욱 신중을 기해야 할 것입니다.

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