[토지침범피해]"내 땅에 왜 남의 건물이?" 인접지 침범 토지 매매 시 매도인에게 청구할 '진짜' 손해배상

토지 매매 후 경계 침범을 발견했을 때, 많은 매수인이 "침범된 평수만큼 땅값을 돌려달라"고 요구합니다. 하지만 침범한 주체가 '불법 점유자'이고 그 시설이 '철거 가능한 가시설'이라면, 법리는 완전히 달라집니다. 소유권을 넘겨받은 매수인에게 필요한 것은 '땅값 환불'이 아니라 '완전한 점유의 회복'이기 때문입니다.

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1. 왜 '안분 매매대금(땅값 환불)' 청구가 어려울까?

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민법상 대금감액청구권(제572조)은 토지의 소유권 일부가 타인에게 속해 매도인이 이를 넘겨줄 수 없을 때 행사하는 권리입니다.

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• 이 사안의 경우: 토지의 소유권은 이미 매수인에게 넘어왔습니다. 다만 제3자가 '불법적'으로 점유하고 있을 뿐입니다.

• 법원의 시각: 매수인이 소유권을 가졌으므로 매도인이 "권리를 못 넘겨준 것"은 아닙니다. 따라서 "그 땅값만큼 돈을 돌려달라"는 주장은 "나는 소유권을 가졌으면서 땅값은 안 내겠다"는 논리가 되어 법원에서 받아들여지기 어렵습니다.

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2. 매도인이 위반한 것은 '완전한 인도 의무'입니다

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매도인은 등기만 넘겨주는 것이 아니라, 제3자의 방해가 없는 '깨끗한 상태의 점유'를 이전해야 할 의무가 있습니다. 철거가 쉬운 가시설이 방치되어 있다면 매도인은 '불완전이행'이라는 채무불이행 책임을 지게 됩니다.

이때 매수인이 청구해야 할 실질적인 손해배상 범위는 다음과 같습니다.

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① 철거 및 토지 인도 소송 비용

제3자가 스스로 나가지 않는다면 소송을 통해 강제 집행해야 합니다. 이때 들어가는 변호사 비용, 인지대, 송달료 등은 매도인이 점유를 완전히 넘겨주지 않아 발생한 '손해'입니다.

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② 실제 철거 및 복구 공사비

판결 후 가시설을 철거하고 토지를 원래 상태로 평탄화하는 데 드는 실제 공사 비용 일체입니다.

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③ 인도 지연에 따른 임료 상당액 (지료)

불법 점유로 인해 해당 면적을 사용하지 못한 기간 동안의 임료 상당액입니다. 매도인이 인도를 마칠 때까지의 기간을 산정하여 청구할 수 있습니다.

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3. 실무 전략: '땅값'보다 '실비'가 더 클 수 있습니다

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침범된 면적이 1~2평 남짓이라면, 그 땅값(안분 대금)은 소액일 수 있습니다. 하지만 이를 치우기 위한 소송 비용과 철거 비용은 수백만 원에서 천만 원이 넘어갈 수도 있습니다.

• 매수인에게 유리한 선택: 단순히 "땅값 몇 푼 돌려받겠다"고 싸우는 것보다, "당신이 점유를 안 넘겨줘서 내가 소송비와 철거비를 쓰게 생겼으니, 이 실비 전액을 배상하라"고 압박하는 것이 훨씬 실효성 있습니다.

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4. 요약 가이드

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변호사의 조언: "권리가 아닌 '점유'의 결손에 집중하세요"

가시설 침범 문제는 땅의 주인으로서 '불법 점유'를 제거하는 과정입니다. 매도인에게는 완전한 상태로 땅을 넘기기로 한 약속을 어겼다"는 점을 분명히 하고, 그 결과로 내가 지출해야 할 '실제 비용'을 청구하는 것이 승소로 가는 가장 확실한 길입니다.

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