[주택임대차] 전세금 4천만 원 깎아줬더니 "저 갱신권 안 썼는데요?" - 갱신권인지 재계약인지 구별

안녕하세요. 요즘 임대차 분쟁 상담을 하다 보면,

좋은 마음으로 배려해 줬더니, 법의 허점을 교묘하게 파고들어 뒤통수를 치려는 임차인들이 간혹 있습니다.

​

오늘은 최근 제게 찾아오신 의뢰인의 기가 막힌 사연과, 이런 말도 안되는 주장을 법적으로 어떻게 기각 시킬 수 있는지 말씀드려보겠습니다.

임대인분들이시라면, 그리고 곧 다가올 전세 만기를 앞두고 계신다면 오늘 글 무조건 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

​

​

1. 의뢰인의 억울한 사연

​

😡 "사정 어렵다 해서 4천만 원이나 깎아줬는데..."

​

며칠 전 상담을 오신 임대인 A씨. 얼굴에 수심이 가득하셨습니다. 사연은 이랬습니다.

​

• • 2022년 6월: 아파트 전세계약 체결 (보증금 7억 원)

  • 2024년 6월: 만기가 다가왔는데, 임차인이 "실직을 해서 너무 어렵다. 보증금을 좀 낮춰달라"고 읍소함.

  • 의뢰인의 배려: 마음 약한 A씨는 흔쾌히 보증금을 6억 6천만 원으로 무려 4천만 원이나 깎아주며 재계약을 진행함. 당시 의뢰인은 당연히 임차인이 '계약갱신청구권'을 쓴 것으로 알고 계약서 상단에도 분명히 '계약갱신'이라고 적음.

  • 현재 상황 (2026년 6월 만기 앞둠): 임대인이 5% 인상을 원해 연락했으나, 임차인은 연락두절. 간신히 연락이 닿았을 때 임차인이 남긴 헛소리가 압권이었습니다.

시간을 질질 끌어서 '묵시적 갱신'으로 넘어가려는 것이었습니다.

4천만 원이나 깎아준 선의가 이렇게 돌아오다니, 의뢰인은 억울해서 밤잠을 설치셨습니다.

​

2. 상대방 임차인의 주장

​

⚖️ 상대방의 주장이 말도 안 되는 이유

​

임차인의 주장은 하나입니다. "특약에 명시 안 했으니 난 갱신권 쓴 거 아니다. 단순 재계약이다."

결론부터 말씀드리면, 법원은 바보가 아닙니다.

​

실제로 이와 완벽하게 판박이인, 임차인의 억지를 통쾌하게 기각시킨 최근 판결문이 하나 있습니다. 전주지방법원 2024나**** 판결입니다.

​

이 사건에서도 임차인은 "새로 계약서를 썼으니 갱신권 쓴 거 아니다. 나 갱신권 아직 남았다"고 우겼고, 오히려 임대인이 실거주를 이유로 나가라고 하자 "부당하게 갱신 거절당했다"며 수천만 원의 손해배상 청구(반소)까지 제기했습니다.

​

​

3. 재판부의 판단

​

하지만 재판부의 판단은 명쾌했습니다. 임대인의 완승, 임차인 패소!

​

💡 [재판부의 판결 요지]

​

​

• • 형식이 아니라 '실질'이 중요하다: 신규 임대차계약서 양식을 썼더라도, 임차인의 갱신요구에 따른 '연장'의 성격이라면 종전 임대차에 관한 재계약이 아니라 '계약갱신청구권 행사에 따른 갱신'으로 봐야 한다. (대법원 2013다35115 판결 참조)

  • 정황 증거의 힘: 계약서 특약에 '현 시설물 상태의 계약 갱신'이라고 적혀 있거나, 계약 전에 주고받은 문자메시지에서 임대료 증감 등을 논의한 흔적이 있다면 이는 명백히 갱신권을 행사한 것이다.

  • 결론: 임차인은 이미 1회에 한하여 행사할 수 있는 갱신권을 써버렸으므로 더 이상 권리가 없다.

​

​

4. 소송 전략

​

자, 다시 우리 의뢰인 A씨의 사안으로 돌아오겠습니다. 임차인이 "특약에 안 적었으니 무효다"라고 우기는 상황, 어떻게 뒤집을까요?

​

가. "계약서 상단에 적힌 '계약갱신' 글씨는 중요한 증거입니다."

​

비록 특약란에 구구절절 적지 않았더라도, 계약서 상단에 '계약갱신'이라고 명시한 점, 그리고 무엇보다 기존 7억에서 6억 6천으로 감액 조정을 하면서 2년을 연장한 '실질적인 합의의 과정'을 입증하면 됩니다.

​

나. 묵시적 갱신 차단! 즉각적인 '내용증명' 발송

​

임차인의 제일 큰 목적은 연락을 피해서 '묵시적 갱신(아무 말 없이 지나가서 전과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것)'을 노리는 것입니다. 주택임대차보호법상 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어버립니다.

따라서 변호사 이름이 찍힌 강력한 내용증명을 즉각 발송해야 합니다.

내용은 다음과 같습니다.

​

5. 결론

​

Q. 보증금을 감액하고 재계약서를 썼는데, 이것도 계약갱신청구권을 쓴 건가요?

​

• • A. 네, 단순 '특약 문구' 유무가 아니라 실질적인 정황이 중요합니다. 만기 무렵 조건(감액 등)을 조율해 연장했고, 계약서나 문자에 '갱신'의 취지가 담겨있다면 법원은 이를 갱신권 1회 소진으로 판단할 확률이 매우 높습니다.

​

Q. 주택임대차보호법 갱신청구권 행사 기간은 언제인가요?

​

• • A. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간 내에 의사표시를 명확히 해야 하며, 임대인은 내용증명 등을 통해 증거를 꼭 남겨두셔야 합니다.

​

​

맺음말: 호의를 권리로 아는 사람에겐 법으로 답해야 합니다

​

법은 형식이 아니라 '실질적인 진실'을 들여다봅니다.

상대방이 말도 안 되는 억지를 부리며 시간을 끌고 있다면, 만기 2개월 전이 지나가기 전에 확실한 법적조치를 해야 합니다.