[상가임대차] 계약한 상가가 불법건축물이라 영업허가가 안 난다? '계약 해제 및 손해배상' 사수 전략

상가 건물을 임차하여 권리금을 주고 인테리어까지 마쳤는데, 관할 구청으로부터 "이 건물은 불법건축물(위반건축물)이라서 영업허가(신고)가

불가능합니다"라는 통보를 받는다면 눈앞이 캄캄해질 것입니다.

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이때 임대인에게 항의하면 십중팔구 "건물에 불법 증축 부분이 있는 건 맞지만, 다들 그냥 쓴다", "계약하기 전에 당신이 똑바로 확인했어야지 내

책임이 아니다"라며 발뺌을 하곤 합니다. 과연 임차인은 이대로 보증금과 인테리어 비용을 모두 날려야만 할까요?

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오늘은 서울남부지방법원 2024가단242753 판결 등 핵심 법리와 실무 대응 전략을 바탕으로,

위반건축물로 인해 영업이 불가능해진 임차인이 임대차계약을 해제하고 손해를 배상받기 위한 법적 요건을 정리해 드립니다.

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1. 원칙 : '불법건축물'이라는 이유만으로 무조건 계약이 자동 해제될까?

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결론부터 말씀드리면, 임대차 목적물에 무단 증축이나 용도변경 같은 위반 사항이 있다는 사실 그 자체만으로 계약이 무조건(당연) 해제 또는

해지되는 것은 아닙니다.

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민법 제623조는 임대인에게 '임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지할 의무'를 부여하고 있습니다. 따라서 발코니 일부 무단

증축처럼 위반 사실은 있으나 실제 거주나 상가 사용에 구체적인 장애가 크지 않다면, 법원은 계약 전체의 해제는 인정하지 않고

불완전이행에 따른 일부 손해배상만 인정하는 경향이 있습니다(수원지방법원 2018가단533665 판결 참조).

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2. 소송의 승패를 가르는 핵심 쟁점 : '계약 목적 달성 불능' (영업 인허가 좌절)

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하지만 상황이 완전히 달라지는 때가 있습니다. 바로 그 불법 상태로 인해 '적법한 사용·수익이 불가능해진 경우'입니다.

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특히 상가 임대차에서는 특정한 업종(식당, 공인중개사사무소, 학원 등)을 영위하기 위해 계약을 맺습니다. 그런데 건물이 위반건축물로 등재되어

관할청의 영업허가나 신고가 반려되거나, 사용금지 및 철거 명령 등 행정처분 위험이 현실화된다면 어떻게 될까요?

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대법원 및 하급심 판례들은 이러한 경우 "임대인이 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익하도록 제공할 의무를 위반(채무불이행)한 것"이자

"목적물의 법률상 장애(하자)"로 보아, 임차인의 적법한 계약 해제(해지)를 널리 인정하고 있습니다(서울남부지방법원 2019가단205668, 창원지방법원 2022가단112185 등).

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3. [판결사례] "불법건축물로 영업허가 불가? 임대인의 100% 채무불이행이다"

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최근 서울남부지법에서 선고된 사건(2024가단242753 등)의 사실관계는 실무에서 매우 빈번하게 일어나는 전형적인 사례입니다.

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임차인은 공인중개업을 영위하기 위해 상가를 임차하고 권리금 720만 원, 인테리어 및 간판비로 약 510만 원을 지출했습니다. 그런데 건물

외벽에 허가받지 않은 '조립식 패널 무단 증축 부분(3.5㎡)'이 있어 구청으로부터 영업허가를 반려당했습니다. 임대인은 "임차인이

공인중개사이니 위반건축물인 걸 당연히 알 수 있었고 본인 책임이다"라며 보증금 반환을 거부했습니다.

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💡 전략 1 : 임대인의 '사용·수익 제공 의무 위반' 입증

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이 사건에서 법원은 "임대차의 목적과 유형, 거래 관행을 볼 때, 임대인은 단순히 물리적 상태뿐만 아니라 적법하게 영업할 수 있는 상태로 인도할

의무가 있다"고 보았습니다. 위반건축물로 인해 영업허가를 받지 못한 것은 명백히 임대인이 그 의무를 다하지 못한 것임을 논리적으로 주장하여

인정받았습니다.

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💡 전략 2 : 보증금 반환 및 신뢰이익(권리금, 인테리어비) 손해배상 청구

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임대인의 채무불이행으로 계약이 적법하게 해제되었으므로, 임대인은 임차인에게 보증금 1,000만 원 전액과 부당이득금(월세 정산분)을 반환할

의무가 인정되었습니다. 나아가 정상적으로 영업할 수 있을 것이라 믿고 지출한 권리금과 인테리어 비용 역시 임대인이 배상해야 할 손해로

인정되었습니다.

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다만, 아래 실무 인사이트에서 설명하듯, 임차인 역시 사전에 관할 관청에 영업허가 요건을 꼼꼼히 확인하지 않은 과실이 인정되어

손해배상액은 50%로 제한되었습니다.

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4. 권윤주 변호사의 실무 인사이트 : 임차인의 '과실상계'를 방어하라

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수많은 임대차 분쟁을 다루며 안타까운 점은, 임차인이 소송에서 이겨 계약을 해제하더라도 자신이 쏟아부은 인테리어 비용이나 권리금을 100%

돌려받지는 못하는 경우가 많다는 것입니다.

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법원은 허가가 필요한 영업을 하려는 임차인에게도 "사전에 관할 관청에 허가 요건이나 위반건축물 여부를 문의해 볼 주의의무"가 있다고 봅니다.

이를 소홀히 한 채 덜컥 공사부터 했다면 보통 30~50%의 과실상계(책임 제한)를 당하게 됩니다. 따라서 계약 전 확인과 특약 작성이

생명입니다.

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✅ 위반건축물 상가 임대차 계약 전 필수 체크리스트

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선택하신 내용을 항목별로 구분하여 표로 정리해 드립니다. 이제 각 셀의 내용을 개별적으로 확인하거나 복사하여 사용하실 수 있습니다.

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🙋‍♂️ 자주 묻는 질문 (FAQ)

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Q1. 주거용 원룸을 계약했는데 나중에 베란다 불법 확장 사실을 알았습니다. 당장 계약을 해지하고 나갈 수 있나요?

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주거용의 경우, 불법 확장 사실이 있다는 것만으로는 거주라는 '계약 목적 달성'이 불가능하다고 보기는 어렵습니다. 관할청에서 철거 명령이나

이행강제금을 부과하여 실제로 퇴거해야 하는 등 중대한 지장이 현실화되지 않는 한, 즉각적인 계약 해제는 어려울 수 있습니다.

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Q2. 임대인이 "위반건축물인 거 알고 계약하지 않았냐(현 시설물 상태로 임대함)"라고 우깁니다. 해제가 안 되나요?

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'현 시설물 상태의 임대'라는 특약이 있더라도, 그것이 '불법건축물로 인해 영업허가가 나지 않는 법률적 장애까지 임차인이 감수하겠다'는 의미로

해석되지는 않습니다. 임대인이 그 사실을 명확히 고지하고 임차인이 인허가 불가를 감수하겠다고 명시적으로 합의한 것이 아니라면 임대인의 책임이 인정될 수 있습니다.

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Q3. 불법건축물 때문에 영업을 못 해서 권리금과 인테리어비 수천만 원을 날리게 생겼습니다. 전부 배상받을 수 있나요?

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임대인의 채무불이행이 인정되면 배상 청구는 가능합니다. 다만 임차인도 계약 전 관할 관청에 인허가 가능 여부를 제대로 알아보지 않았다면

보통 50% 내외로 임차인의 과실이 상계(차감)됩니다. 따라서 피해를 최소화하려면 문제 발생 즉시 공사를 중단하고 변호사의 조력을 받아

증거를 보전해야 합니다.

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상가 임대차 분쟁은 단순한 보증금 반환을 넘어, 상인들의 생계와 수천만 원의 매몰 비용이 걸려있는 치열한 싸움입니다. 불법건축물 문제로 구청에서 인허가 반려 통보를 받았거나 임대인과 갈등을 겪고 계신다면, 혼자 속앓이하지 마시고 즉시 건설·부동산 전문 변호사 권윤주와 상담하여 최적의 법적 돌파구를 찾으시기 바랍니다.