[부동산 분양소송] 역 들어서고 백화점 연결된다더니 허허벌판? - 단순 과장광고와 허위·기망광고의 구별

안녕하세요. 부푼 마음으로 거액의 분양대금을 치렀는데, 화려했던 모델하우스의 약속은 온데간데없고 법의 허점을 교묘하게 파고들려는 시행사/분양사들이 간혹 있습니다.

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오늘은 최근 제게 찾아오신 의뢰인의 기가 막힌 사연과,

이런 말도 안 되는 변명들을 법적으로 어떻게 기각시키고 손해배상을 받아낼 수 있는지 말씀드려보겠습니다.

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1. 의뢰인의 억울한 사연

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😡 "GTX 역 생기고 대형 백화점까지 무빙워크로 연결된다더니..."

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며칠 전 상담을 오신 수분양자 A씨. 얼굴에 수심이 가득하셨습니다. 사연은 이랬습니다.

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- 계약 당시: 분양 직원은 모델하우스 모형도와 카탈로그를 보여주며 "단지 바로 앞에 역이 신설되고, 옆 블록 대형 백화점까지 무빙워크로 쫙

연결된다. 투자가치 100%다"라며 호언장담함.

- A씨의 결단: 그 말을 굳게 믿은 A씨는 주변 시세보다 비싼 분양가임에도 프리미엄을 기대하며 분양계약서에 도장을 찍음.

- 현재 상황 (입주 직전): 역 신설은 지자체의 단순 아이디어 수준이었고, 백화점은 착공조차 하지 않음. 무빙워크는 당연히 없음. 항의하자

분양사 측은 연락을 피하다가 간신히 남긴 헛소리가 압권이었습니다.

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"저희가 카탈로그 맨 밑에 아주 작게 '상기 지역도 및 사진 등은 소비자의 이해를 돕기 위한 참고용으로 실제와 다를 수 있으며, 사업 일정에

따라 지연되거나 무산될 수 있습니다'라고 안 적었나요? 우린 고지했습니다. (즉, 우린 책임 없으니 잔금 내라​)"

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시간을 질질 끌어서 수분양자를 지치게 만들려는 것이었습니다. 평생 모은 돈이 묶이게 된 의뢰인은 억울해서 밤잠을 설치셨습니다.

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2. 상대방(분양사)의 주장

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분양사의 주장은 하나입니다. "특약에 명시 안 했고, 안내문 하단에 면책 조항을 적었으니 우린 허위광고를 한 적이 없다. 단순한 상거래상

과장(청약의 유인)일 뿐이다."

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결론부터 말씀드리면, 몇 가지 요건을 갖춘다면 거액의 배상금을 물어내게 한 판결문들이 있습니다.

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3. 재판부의 판단

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이 사안과 유사한 사건에서 재판부의 판단은 명쾌했습니다. 수분양자의 완승, 분양사 패소!

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💡 [재판부의 판결 요지 - 있는 그대로의 팩트]

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- 형식적인 '면책 문구'보다 수분양자를 오인하게 만든 '실질적 행위'가 중요하다: 인터넷 홈페이지나 분양 카탈로그에 사업 무산 가능성을

제대로 알리지 않고 백화점과 무빙워크가 확실히 들어설 것처럼 광고한 대형 건설사에 대해 재판부는 다음과 같이 일침을 가했습니다.

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"피고들은 이 사건 아파트의 수분양자로 하여금 각 세대가 P건물, 무빙워크 및 V백화점을 자유롭게 이용할 수 있다고 오인할 만한 내용의 광고를

하였고, 이는 피고들이 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 것에

해당하여 구 표시광고법에 정한 허위·과장광고 및 기망의 불법행위에 해당한다고 봄이 타당하다." (대전고등법원 2015. 11. 20. 선고 2014나2585 판결)

- "확인 절차 없는 막연한 장밋빛 미래 약속"도 명백한 불법행위다: 신공항 여객터미널 사이에 자기부상열차(PMS)가 완공된다고 광고했으나

실제로는 근거가 부족했던 사건에서, 법원은 시행사의 책임을 무겁게 물었습니다.

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"피고는 이 사건 분양계약의 교섭단계에 있는 원고들에게 위와 같이 PMS 설치에 관한 정확하고도 충분한 정보를 구체적으로 고지하거나 설명하지

아니한 채 만연히 과연 객관적으로 2005년까지 PMS 완공이 가능한지 여부를 정확히 확인해 보려는 별다른 노력도 기울여 보지 아니하고

‘2005년 PMS 완공 예정’이라는 잘못된 정보를 제공한 것은 통상의 선전·영업활동을 넘어서서 수분양자들에게 의사결정에 영향을 줄 수 있는

중요한 사정에 관한 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반한 것이라고 봄이 상당하므로, 피고는 자신의 신의칙상 고지의무 내지 설명의무 위반으로 인하여 불리한 계약을 체결하게 된 원고들의 손해를 배상할 책임이 인정된다." (서울고등법원 2008. 1. 18. 선고 2006나67772

판결)

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- 결론: 분양사는 위법행위로 인해 수분양자들이 입은 정신적 고통에 대한 위자료(분양대금의 5%, 대전고법) 또는 재산상

손해액(분양대금의 15%, 서울고법)을 배상할 의무가 확정되었습니다.

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4. 결론​

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Q. 카탈로그 밑에 아주 작게 '상기 내용은 변경될 수 있습니다'라고 적혀있는데, 소송에 불리한가요?

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A. 아닙니다. 우리 대법원과 고등법원은 단순한 면책 문구가 있다고 해서 분양사의 책임이 면제되지 않는다고 봅니다. 소비자의 의사결정에 지대한 영향을 미치는 '핵심 요건'을 부풀렸다면 실질적인 기망행위로 판단할 확률이 매우 높습니다.

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Q. 피해액(손해배상액)은 어느 정도 인정되나요?

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A. 사안에 따라 다릅니다. '이런 시설이 없었다면 샀을 적정 분양가'와의 차액(분양대금의 약 15% 등)을 재산적 손해로 인정받기도 하고, 가치 하락분 입증이 극도로 어려운 경우에도 재판부 직권으로 정신적 고통에 대한 위자료(분양대금의 5% 등)를 인정받아 수천만 원을 돌려받을 수 있습니다.

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