법률칼럼
[공유물분할] 도로접면이 한쪽에만 있는 공유토지의 분할 방법과 법원 판례
공유토지를 분할할 때 도로 접면이 한쪽에만 편재된 경우가 자주 발생합니다. 이를 단순히 면적 비율로 분할할 경우, 한쪽은 도로에 접한
‘접도지’가 되지만 다른 쪽은 도로와 단절된 ‘맹지’가 됩니다.
이처럼 가치 불균형이 예상되는 공유토지에 대해 법원이 어떠한 기준으로 공유물분할 판결을 내리는지 법리와 4가지 실무적 해결 방식을 말씀드리겠습니다.
1. 핵심 법리와 분할의 원칙
1) 현물분할 원칙과 경제적 가치 균형 공유물분할은 현물분할이 원칙입니다. 법원은 당사자의 청구 방식에 구속되지 않고 재량으로 분할 방법을
정합니다. 이때 물리적인 지분 ‘면적’의 비율이 아니라, 분할 후의 지분 ‘가액(경제적 가치)’ 균형을 목표로 합니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022다294107 판결 등).
2) 맹지 발생 시 무보수 통행권 토지 분할로 인해 공로에 통하지 못하는 맹지가 발생한 경우, 해당 토지 소유자는 공로 출입을 위해 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있으며 이 경우 보상 의무가 없습니다. (민법 제220조)
3) 경매(대금분할)의 예외적 허용 대법원은 “맹지가 될 가능성”만으로 쉽게 경매를 명해서는 안 되며, 면적 조정이나 금전 정산 등을 통한 합리적 현물분할 가능성을 충분히 심리해야 한다고 봅니다. 단, 현물분할 시 가액이 현저히 감손될 우려가 있거나 실질적 공평 달성이 불가능한 경우에만 경매가 허용됩니다. (민법 제269조)
2. 도로접면 편재 토지, 법원의 4가지 해결 방식
실제 소송에서 법원은 토지의 현황에 따라 다음 4가지 방식 중 하나를 채택합니다.
방식 A: 면적 조정을 통한 현물분할 (접도지 vs 맹지 면적 차등) 도로 접면 여부에 따라 토지 이용 가치가 달라지므로, 경제적 가치를 맞추기 위해 맹지를 배정받는 쪽의 면적을 더 넓게 분할합니다. 법원은 지분 면적과 분할 면적이 불일치하더라도, 도로 접근성 차이로 인한 가치 불균형을 상쇄하기 위한 것이라면 적법하다고 판단합니다. (창원지방법원 2022나58305 판결)
방식 B: 현물분할과 통행로 지정 병행 한 필지가 맹지가 되는 것을 전제로 현물분할을 하되, 맹지 소유자를 위한 통행로의 위치와 폭을 함께 정합니다. 이때 피통행지 소유자의 손해가 가장 적은 위치를 채택합니다. 민법 제220조의 무상 주위토지통행권이 핵심 근거가 됩니다. (수원고등법원 2021나24239 판결)
방식 C: 경매를 통한 대금분할 도로 접면 불균형이 심각하여 면적 조정이나 통행로 개설만으로는 공평한 배분이 불가능한 경우입니다. 분할 시 형상이 극도로 악화되거나, 특정인에게 과도한 불이익이 발생하며, 금전 정산이 지나치게 복잡해질 경우 법원은 토지 전체를 경매에 부쳐 대금을 나누도록 명합니다. (청주지방법원 충주지원 2019가단1247 판결, 수원지방법원 안양지원 2021가단122197 판결 등)
방식 D: 1인 단독 소유 및 전면적 가액배상 토지를 분할하면 본래의 기능(예: 진출입 도로 기능)이 훼손되거나 목적 달성이 어려운 경우, 공유자 중 1인에게 소유권을 전부 귀속시키고 다른 공유자에게는 지분에 해당하는 가액을 현금으로 배상하게 하는 방식입니다. (대구지방법원 2023가단147359 판결)
3. 소송 전 확인해야 할 실무 체크포인트
공유물분할청구소송을 준비 중이라면 다음 세 가지를 우선 점검해야 합니다.
1. 실제 맹지 여부 파악: 분할 후 해당 부분이 구적도상 맹지가 되더라도, 현황 통행로 유무, 대체 진출입로 존재 여부, 인접 토지와의 소유관계를 확인하여 실제 통행 가능 여부를 입증해야 합니다.
2. 현물분할을 원하는 경우의 주장 구조: 단순히 반씩 나누자는 주장은 기각될 확률이 높습니다. 도로 유불리를 반영한 ‘면적 조정안’이나, 손해를 최소화하는 ‘통행로 개설안’을 감정평가와 함께 구체적으로 제시해야 합니다.
3. 경매(대금분할)를 막기 위한 방어 논리: 원치 않는 경매를 피하려면, 지분 비율에 얽매이지 않고 면적 조정과 금전 정산을 결합한 ‘합리적 현물분할안’이 존재함을 법원에 객관적으로 소명해야 합니다.