[불법건축물] “매수한 단독주택이 불법건축물이라구요?” – 철거 위기에서 매도인 상속인들을 상대로 손해배상 승소한 사례

실제로 겉보기엔 멀쩡했던 건물이 건축물대장과 전혀 다른 구조로 몰래 증축된 불법건축물인 경우가 적지 않습니다. 오늘은 제가 담당했던 사건 의뢰인의 기막힌 사연과, 수많은 난관을 뚫고 매도인 측을 상대로 손해배상 승소를 이끌어낸 과정을 상세히 말씀드려보겠습니다.

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단독주택이나 다가구주택 매수를 앞두고 계시거나, 매수 후 하자를 발견하신 분들이라면 오늘 글을 읽어보시기 바랍니다.

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1. 의뢰인의 억울한 사연

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“인테리어 공사를 하려는데, 구청에서 불법건축물이라며 철거하랍니다…”

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매수인 A씨(의뢰인)는 노후 대비를 위해 서울의 한 다가구용 단독주택을 매수했습니다. 매도인 측 대리인(매도인의 자녀)과 정상적으로 매매계약을 체결하고, 잔금을 치른 뒤 소유권 이전까지 마쳤습니다.

이후 A씨는 건물을 새롭게 단장하기 위해 인테리어 공사를 시작했습니다. 그런데 공사 도중 관할 구청 공무원이 현장을 방문하더니 청천벽력 같은 소리를 했습니다.

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“이 건물, 건축물대장에 있는 도면이랑 실제 현황이 완전히 다릅니다. 불법 증축 및 무단 대수선이 된 ‘불법건축물’이니 원상복구 하세요.”

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알고 보니 도면에는 없는 외부 계단이 설치되어 있었고, 지하층 출입구 위치가 달랐으며, 옥탑에는 도면에 없는 방과 화장실이 떡하니 자리 잡고 있었습니다. A씨는 결국 구청의 시정명령에 따라 눈물을 머금고 수천만 원을 들여 불법 구조물을 철거하고, 구조보강 공사와 설계도면 재작성 등 막대한 비용을 지출해야만 했습니다.

엎친 데 덮친 격으로, 이 억울함을 따져 물으려 했으나 계약 직후 고령이었던 매도인이 그만 사망하고 말았습니다. 결국 A씨는 매도인의 상속인들(자녀들)을 상대로 막대한 공사비와 손해에 대한 배상 청구 소송을 제기하게 되었습니다.

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2. 상대방(매도인 상속인들)의 뻔뻔한 주장

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재판이 시작되자 상대방(상속인들)은 대형 로펌을 선임하여 다음과 같이 치열하게 방어했습니다.

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• “우리는 모르는 일이다”: 매매계약 당시 ‘현 시설 상태에서의 매매’라고 특약에 명시했으니, 있는 그대로 산 매수인의 책임이다.

• “매수인이 공사하다 망친 것이다”: 원래 멀쩡했는데 매수인 A씨가 무리하게 인테리어 철거 공사를 하다가 문제가 불거진 것 아니냐?

• “특약의 의미가 다르다”: 계약서에 ‘매도인 사정으로 문제 발생 시 자녀들이 연대하여 책임진다’는 특약이 있긴 했지만, 이는 돌아가신 아버지가 당시 인지능력 저하(경미한 치매 증상)가 있었기 때문에 훗날 계약 무효를 주장하지 않겠다는 뜻이지, ‘건물 하자’까지 책임지겠다는 뜻이 아니다.

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특히 계약을 중개했던 공인중개사가 법정에 증인으로 출석하여 상대방에게 유리한 증언을 하면서 상황은 우리에게 매우 불리하게 돌아가는 듯했습니다. 중개사는 “해당 특약은 고령인 매도인의 의사능력을 대비한 것이지, 건물 자체의 하자담보책임까지 가족들이 연대해서 진다는 의미로 적은 것은 아니다”라고 진술했습니다.

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3. 소송 과정의 난관과 우리의 승소 전략

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가장 큰 난관은 1) 중개사의 불리한 증언을 탄핵하고 법리를 재구성하는 것, 2) 이 불법건축물의 상태가 의뢰인이 공사하기 전, 즉 ‘매매계약 당시부터’ 이미 존재했던 명백한 하자임을 객관적으로 입증하는 것이었습니다.

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가. ‘관할 구청 사실조회’를 통한 사실확인!

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상대방은 “매수인이 공사를 해서 구조가 바뀐 것”이라며 책임을 떠넘기려 했습니다. 이에 저희는 즉각 관할 구청에 매우 구체적이고 치밀한 ‘사실조회신청’을 진행했습니다.

구청으로부터 회신받은 수십 장의 과거 도면, 대수선 관련 신고 내역, 그리고 매수인이 억울하게 자비로 실시해야만 했던 ‘구조안전진단보고서’ 등의 방대한 공문서를 샅샅이 분석했습니다. 이를 통해 “해당 건물의 불법 증축 및 무단 대수선 상태는 의뢰인이 매수하기 한참 전인, 과거 사용승인 직후부터 이미 도면과 다르게 시공되어 있었음”을 확인하였습니다. 구청의 공적인 문서와 사진 자료 앞에서는 상대방의 억지도 통하지 않았습니다.

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나. ‘불완전이행’ 법리로의 전환

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중개사의 증언으로 인해 상속인들에게 ‘특약에 따른 직접적인 연대책임’을 묻는 것은 어려워졌습니다. 하지만 법률전문가는 여기서 포기하지 않습니다. 저희는 즉각 예비적 청구로 법리를 전환했습니다.

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“건축법 위반 사항이 존재하는 건물을 넘긴 것은, 매매목적물이 갖추어야 할 법령상 장애가 없는 상태로 인도할 의무를 위반한 ‘채무불이행(불완전이행)’이자 ‘하자담보책임’에 해당한다. 비록 매도인은 사망했지만, 그 자녀들은 매도인의 상속인으로서 그 손해배상 채무를 상속받았으므로 각자의 상속지분만큼 돈을 물어내야 한다!“라고 강력히 주장했습니다.

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4. 재판부의 명쾌한 판단

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결론은 어떻게 되었을까요? 재판부는 저희의 주장을 모두 받아들였습니다.

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💡 [재판부의 판결 요지]

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• 불법건축물 인도는 명백한 채무불이행이다: 매매목적물에 건축법 위반 사항이 있어 관할관청의 시정명령 처분을 받게 된다면, 이는 거래 통념상 기대되는 객관적 성질을 갖추지 못한 ‘하자’에 해당한다.

• ‘현 시설 상태의 매매’라는 특약이 면죄부가 될 수 없다: 매수인이 사전에 건축법 위반 사실을 알지 못한 이상, 불법 상태 그대로 넘긴 것은 매도인의 불완전이행에 해당하며 손해를 배상할 책임이 있다.

• 상속인들의 책임 인정: 매도인이 사망하였으므로, 피고들(자녀들)은 상속인으로서 원고가 입은 손해(하자보수 및 합법화에 들어간 비용 등)에 대해 상속지분에 따라 배상하라

재판부는 사실조회 결과를 바탕으로 매매 당시부터 존재했던 하자를 명확히 인정하였고, 상대방 상속인들이 의뢰인에게 지연이자를 포함하여 상당한 금액의 손해배상금을 지급하라는 원고 승소 판결을 내렸습니다.

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5. 결론 및 맺음말 : 호의를 악용하는 자에겐 ‘객관적 증거’와 ‘법리’로 답해야 합니다.

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부동산 분쟁을 하다 보면, 이 사건처럼 계약서상 ‘현 상태로의 매매’라는 문구 하나만 믿고 “나는 잘못 없다”며 발뺌하는 매도인들이 정말 많습니다. 또한 자신에게 유리한 증인(중개사 등)을 내세워 법망을 빠져나가려 하기도 합니다.

하지만 법은 단순히 겉으로 보이는 문구나 한 사람의 말에만 의존하지 않습니다. 관할 관청의 문서 등 흔들릴 수 없는 객관적 증거(사실조회)를 확보하고, 상대방의 주장을 무력화할 수 있는 정확한 ‘우회 법리(상속에 따른 채무불이행 책임)’를 적용한다면 아무리 복잡하게 꼬인 사건이라도 승소할 수 있습니다.

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수천만 원의 수리비를 날릴 위기에서 밤잠을 설치셨던 의뢰인분은, 판결문을 받아 들고서야 비로소 환하게 웃으실 수 있었습니다.

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만약 지금 매수한 부동산에 중대한 하자가 있거나, 불법건축물 문제로 골머리를 앓고 계신다면 지체 없이 부동산 소송 경험이 풍부한 변호사를 찾아오시기 바랍니다. 철저한 증거 수집과 날카로운 법리 분석으로 여러분의 소중한 재산을 지켜드리겠습니다.