[부동산승소포인트] 매도인 명의도용과 당사자확정, 부동산매매계약 시리즈

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law
Date
2020-03-17 11:40
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안녕하세요, 오늘은 제가 진행했던 상담사례를 소개해드립니다.

상담자께서는 다가구주택 건물 매매계약을 체결한 매수인이고, 건물에는 임차인들이 다수 존재하였으며, 금융기관대출도 있는 상태였습니다. 부동산중개인과 상대방은 매수인에게 기존 세입자들의 임대차계약서 원본을 보여주지 않았고, 더욱이 매도인으로 알고 있던 거래상대방이 실제로는 매도인이 아니라 대리인이었음에도 그 사실을 전혀 알리지 않았다는 점이 계약금 지급 이후에 밝혀졌습니다.

매수인은 상당의 고령이셨고, 계약금이 지급된 이후 매도인의 이름이 다른 것 같아 그제서야 이 계약이 문제가 있는 것이 아닌가 하는 의문점을 갖게 되었습니다. 이후 매수인의 아들이 이를 해결하기 위해 문의를 주셨습니다.







이 사안에서 핵심은 매매계약을 체결했던 상대방이 매수인에게 아무런 대리권 표시도 하지 않았고, 자신을 매도인인 것처럼 말하여 계약을 했다는 점에 있었습니다. 물론 매도인이 매수인에게 승계하여야 할 임대계약서 내용을 보여주지 않았던 점도 중요 쟁점이나 이 부분은 별도의 글로써 설명드리고자 합니다.

우선, 이 계약의 성립과 관련하여 상대방을 누구로 확정할 것인가 라는 문제가 있습니다. 매수인 입장에서는 당연히 부동산 소유자와 매매계약을 체결하려는 의사였고, 행위자(소유자가 아닌 상대방) 역시 소유자 명의로 매매계약을 체결하게 하려는 의사였을 것입니다. 따라서 매매계약 당사자는 행위자가 아닌, 소유명의자로 확정시킬 수 있다고 보입니다. 그러나 이 사안에서 행위자는 소유자를 대리할 기본대리권도 없었고, 현명행위(대리행위임을 표시하는 행위)도 없었기 때문에 이 계약은 무효라고 판단되었습니다.

이에 적극적으로 내용증명을 발송하여 이 계약이 무효라는 점을 통보하고, 매수인의 계약체결 철회의사를 표시함으로써 이 계약을 무효로 확정하고자 하였습니다.

관련하여 계약당사자를 누구로 판단하여야 할 것인지에 관한 대법원 판례를 소개합니다.



대법원 2016. 12. 29 선고 2015다226519 판결 [보험금]

판시사항

[1] 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우, 계약당사자의 결정 방법

[2] 갑이 을 주식회사와 사망보험금 수익자를 병으로 하고, 피보험자를 갑으로 한 보험계약을 체결하면서, 신용불량자인 이유로 보험계약자를 정 명의로 한 사안에서, 갑이 신용 문제 때문에 자신 명의로 보험계약을 체결할 수 없어 정의 명의를 이용한 것이므로 정이 보험계약자가 되는 것을 의도하였고, 정 역시 보험계약자가 되는 것을 양해하였다고 보이는 점 등을 종합하면, 보험계약의 보험가입자 측이나 보험자 모두 보험계약자를 정으로 하는 것에 관하여 의사가 일치되었다고 할 것이므로, 보험계약의 보험계약자를 갑이 아닌 정으로 본 사례

참조조문














[1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조

참조판례

[1] 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결(공2016하, 1220)

전 문

【원고, 피상고인】 원고

(소송대리인 변호사 강▽구)

【피고, 상고인】 동◑◑◑해상보험 주식회사

(소송대리인 법무법인 소◑ 담당변호사 전△중 외 10인)

【원심판결】 서울중앙지법 2015. 7. 7. 선고 2014나59346 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 설명의무의 대상에 관한 상고이유에 대하여

원심은 그 판시와 같은 이유로, ‘선박승무원, 어부, 사공 그 밖에 선박에 탑승하는 것을 직무로 하는 사람이 직무상 선박에 탑승하고 있는 동안에 보험금 지급사유가 발생한 때에는 보험금을 지급하지 않는다’는 내용의 이 사건 면책조항은 보험금 지급의무의 존부를 결정하게 되는 사항으로서 이 사건 사고와 같은 유형의 보험사고가 발생할 경우 보험계약자 내지 피보험자의 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 중요한 사항이고 그 내용에 비추어 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 보험계약자가 별도의 설명이 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항이라거나 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라고 볼 수 없다고 보아, 이 사건 면책조항은 명시ㆍ설명의무의 대상이 된다고 판단하였다.

관련 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 설명의무의 대상에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

2. 보험계약 당사자 확정에 관한 상고이유에 대하여

가. 원심은, ‘이 사건 보험계약의 보험계약자는 소외 1로 되어 있고, 소외 1은 보험설계사로서 별도의 설명이 없더라도 이 사건 면책조항의 내용을 알고 있었으므로 이 사건 면책조항은 명시ㆍ설명의무의 대상이 되지 않는다’는 피고의 주장에 대하여,제1심판결 이유를 인용하여, 이 사건 보험계약은 망인이 신용에 문제가 있어 소외 1의 권유로 망인이 아닌 소외 1을 보험계약자로 하여 체결한 점, 실제 보험료 또한 망인이 직접 부담한 점, 이 사건 보험계약의 보험설계사로 기재된 소외 2는 소외 1이 다만 그 명의만 빌린 것일 뿐 실제로는 소외 1이 피고의 보험설계사의 지위에서 보험계약을 체결한 점 등의 사정을 종합하면, 이 사건 보험계약의 실질적인 보험계약자는 소외 1이 아닌 망인이라고 봄이 상당하다는 이유로 위 주장을 배척하였다.

나. 그러나 원심의 이러한 판단은 그대로 받아들일 수 없다.

(1) 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 계약 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제에 해당한다. 행위자와 상대방의 의사가 일치하는 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약 당사자로 확정하여야 하고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질ㆍ내용ㆍ목적ㆍ체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 여러 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인지에 의하여 계약 당사자를 결정하여야 한다( 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결 참조).

(2) 원심이 인용한 제1심판결의 이유와 기록에 의하면, ① 원고의 아버지 망 소외 3(이하 ‘망인’이라 한다)은 평소 알고 지내던 보험설계사 소외 1의 권유로 2012. 9. 26. 피고와 사이에, 피보험자를 망인으로 하고 사망보험금 수익자를 원고로 한 이 사건 보험계약을 체결하게 된 사실, ② 그런데 망인은 신용불량자인 까닭에 보험계약자 명의를 소외 1의 명의로 하기로 한 사실, ③ 이에 따라 이 사건 보험계약에 관한 청약서나 상품설명서 등 관련 서류에 소외 1이 보험계약자로 서명하였고, 보험증권에도 소외 1이 계약자로 기재되어 있는 사실, ④ 이 사건 보험계약의 보험료는 매월 소외 1 명의의 계좌를 통해 납부된 사실을 알 수 있다.

위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 사정 즉, 망인은 신용 문제 때문에 그 명의로 보험계약을 체결할 수 없어 소외 1의 명의를 이용한 것이므로 망인은 소외 1이 보험계약자가 되는 것을 의도하였고 소외 1 역시 자신이 보험계약자가 되는 것을 양해하였다고 보이는 점, 피고는 청약서 등에 나타난 대로 계약자를 소외 1로 알고 이 사건 보험계약을 체결한 후 소외 1을 계약자로 기재한 보험증권을 발급하고 매월 소외 1 명의의 계좌를 통해 보험료를 받아온 점을 종합하면, 이 사건 보험계약의 보험가입자 측이나 보험자 모두 그 계약자를 소외 1로 하는 것에 관하여 의사가 일치되었다고 할 것이므로, 이 사건 보험계약의 보험계약자는 망인이 아닌 소외 1로 보는 것이 옳다.

다. 그럼에도 원심은 이와 달리 보기에 부족한 사정들을 근거로 이 사건 보험계약의 실질적인 계약자가 망인이라고 보아, 앞서 본 피고의 주장에 대하여 더 심리하지 않은 채 이를 배척하고 말았다. 이러한 원심판결에는 계약당사자의 확정에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

3. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관 의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심) 박상옥




계약 체결의 당사자 확정에 관하여 대법원은,"계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 계약 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제에 해당한다. 행위자와 상대방의 의사가 일치하는 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약 당사자로 확정하여야 하고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질ㆍ내용ㆍ목적ㆍ체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 여러 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인지에 의하여 계약 당사자를 결정하여야 한다( 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결 참조)" 라고 판시하고 있습니다.

위 사안에서는, 보험계약자가 누구인가와 관련하여 계약명의자(소외1)로 볼 것인지 아니면 실제 계약체결을 의도했던 행위자(망인)인지에 관하여 '계약명의자'를 당사자로 보아야 한다고 판시하면서, 원심의 판단을 파기하였습니다.

따라서 이러한 판례의 태도를 잘 숙지하여, 매매계약 체결시 명의를 도용한 자가 있을 때 계약당사자를 제대로 확정하여야 하고, 그러한 확정이 이루어진 뒤에 대리권에 관한 논의가 이어지게 됩니다.