[부동산승소포인트] 매도인 명의도용과 당사자확정, 부동산매매계약 시리즈
안녕하세요, 오늘은 제가 진행했던 상담사례를 소개해드립니다.
상담자께서는 다가구주택 건물 매매계약을 체결한 매수인이고, 건물에는 임차인들이 다수 존재하였으며, 금융기관대출도 있는 상태였습니다. 부동산중개인과 상대방은 매수인에게 기존 세입자들의 임대차계약서 원본을 보여주지 않았고, 더욱이 매도인으로 알고 있던 거래상대방이 실제로는 매도인이 아니라 대리인이었음에도 그 사실을 전혀 알리지 않았다는 점이 계약금 지급 이후에 밝혀졌습니다.
매수인은 상당의 고령이셨고, 계약금이 지급된 이후 매도인의 이름이 다른 것 같아 그제서야 이 계약이 문제가 있는 것이 아닌가 하는 의문점을 갖게 되었습니다. 이후 매수인의 아들이 이를 해결하기 위해 문의를 주셨습니다.

이 사안에서 핵심은 매매계약을 체결했던 상대방이 매수인에게 아무런 대리권 표시도 하지 않았고, 자신을 매도인인 것처럼 말하여 계약을 했다는 점에 있었습니다. 물론 매도인이 매수인에게 승계하여야 할 임대계약서 내용을 보여주지 않았던 점도 중요 쟁점이나 이 부분은 별도의 글로써 설명드리고자 합니다.
우선, 이 계약의 성립과 관련하여 상대방을 누구로 확정할 것인가 라는 문제가 있습니다. 매수인 입장에서는 당연히 부동산 소유자와 매매계약을 체결하려는 의사였고, 행위자(소유자가 아닌 상대방) 역시 소유자 명의로 매매계약을 체결하게 하려는 의사였을 것입니다. 따라서 매매계약 당사자는 행위자가 아닌, 소유명의자로 확정시킬 수 있다고 보입니다. 그러나 이 사안에서 행위자는 소유자를 대리할 기본대리권도 없었고, 현명행위(대리행위임을 표시하는 행위)도 없었기 때문에 이 계약은 무효라고 판단되었습니다.
이에 적극적으로 내용증명을 발송하여 이 계약이 무효라는 점을 통보하고, 매수인의 계약체결 철회의사를 표시함으로써 이 계약을 무효로 확정하고자 하였습니다.
관련하여 계약당사자를 누구로 판단하여야 할 것인지에 관한 대법원 판례를 소개합니다.
대법원 2016. 12. 29 선고 2015다226519 판결 [보험금]
판시사항
[1] 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우, 계약당사자의 결정 방법
[2] 갑이 을 주식회사와 사망보험금 수익자를 병으로 하고, 피보험자를 갑으로 한 보험계약을 체결하면서, 신용불량자인 이유로 보험계약자를 정 명의로 한 사안에서, 갑이 신용 문제 때문에 자신 명의로 보험계약을 체결할 수 없어 정의 명의를 이용한 것이므로 정이 보험계약자가 되는 것을 의도하였고, 정 역시 보험계약자가 되는 것을 양해하였다고 보이는 점 등을 종합하면, 보험계약의 보험가입자 측이나 보험자 모두 보험계약자를 정으로 하는 것에 관하여 의사가 일치되었다고 할 것이므로, 보험계약의 보험계약자를 갑이 아닌 정으로 본 사례
참조조문
계약 체결의 당사자 확정에 관하여 대법원은,"계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 계약 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제에 해당한다. 행위자와 상대방의 의사가 일치하는 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약 당사자로 확정하여야 하고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질ㆍ내용ㆍ목적ㆍ체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 여러 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인지에 의하여 계약 당사자를 결정하여야 한다( 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결 참조)" 라고 판시하고 있습니다.
위 사안에서는, 보험계약자가 누구인가와 관련하여 계약명의자(소외1)로 볼 것인지 아니면 실제 계약체결을 의도했던 행위자(망인)인지에 관하여 '계약명의자'를 당사자로 보아야 한다고 판시하면서, 원심의 판단을 파기하였습니다.
따라서 이러한 판례의 태도를 잘 숙지하여, 매매계약 체결시 명의를 도용한 자가 있을 때 계약당사자를 제대로 확정하여야 하고, 그러한 확정이 이루어진 뒤에 대리권에 관한 논의가 이어지게 됩니다.