시공사의 공사 중단, 건축주의 기성금 미지급, 유치권 행사… 서로를 탓하며 시간을 끄는 사이, 금융 비용과 손해는 눈덩이처럼 불어납니다. 건설 전문 권윤주 변호사가 꼬인 매듭을 끊어드립니다.

• 계약위반과 해제권 행사 – 신뢰가 깨진 계약, 억지로 끌고 가는 것이 더 큰 손해입니다.

  • 건축주의 고민: 시공사가 자재비 상승을 핑계로 웃돈을 요구하거나, 공기를 맞추지 못하고 현장을 방치하고 있습니까?

  • 시공사의 고민: 공사를 진행했는데 기성금을 주지 않거나, 말도 안 되는 하자를 트집 잡아 대금을 깎으려 합니까?

  • 공통의 위기: 공사가 중단되면 시공사는 유치권을 행사하고, 건축주는 대출 이자를 감당해야 합니다. 빠르고 정확한 ‘타절(계약 해지)’만이 손해를 멈추는 길입니다.

공사를 진행하다가 도급계약이 해제되는 경우가 있습니다. 누가 계약을 위반했는지, 계약 위반의 책임이 누구에게 있는지 문제가 됩니다. 시공사는 ‘건축주의 기성고 미지급’, ‘현장여건 상이, 암석이나 폐기물 발견 ’ 등 을 이유로 계약 중단을 요구할 때가 있습니다. 건축주는 ‘시공사의 공사지연, 자재나 공법에 대한 불만, 하도급업체 대금미지급’ 등 으로 문제를 삼습니다.

공사가 중단되면 시공사나 건축주 모두 막대한 손해가 발생합니다. 시공사는 기성공사비를 지급받아야 합니다. 시공사가 미리 구입한 자재대금도 원칙적으로 시공사의 부담입니다.

건축주는 새로운 시공사를 찾기가 어렵습니다. 기존 시공사나 하청업체가 유치권을 행사할 경우 공사의 진행도 어렵습니다. 공사기간이 늘어나서 대출이자와 부대비용이 계속 발생합니다.

• 해제된 경우 기성고 – ‘준 돈’과 ‘한 일’의 비율, 기성고가 승패를 가릅니다.

계약이 해제되면 계약 총액은 의미가 없어집니다.

오직 ‘실제 공사를 얼마나 수행했는가’를 따져 정산해야 합니다. 

• • 건축주라면: 시공사가 주장하는 공정률 거품을 걷어내고, 미시공 부분과 오시공(하자) 부분을 공제하여 줄 돈을 줄여야 합니다.

  • 시공사라면: 추가 공사 내역과 자재 대금, 현장 관리비까지 꼼꼼히 입증하여 받을 돈을 최대한 확보해야 합니다

계약이 해제된 경우, 기성고와 기지급된 공사비를 비교하여 정산해 줄 의무가 있습니다. 기시공 내역이 건축주에게 이익이 된다고 보는 것입니다. 예외적으로 기성공사 부분이 건축주에게 아무런 이익이 없다고 보는 사례(특수사례)도 있습니다.

기성고 중에 추가공사가 존재하는 경우, 추가공사는 내역 외 공사입니다. 기성고 산정시 추가공사를 약정공사 내 포함으로 오인하면, 시공사에게 불이익한 결과가 도출됩니다.

• 손해배상, 지체상금 – 계약 파기의 책임, 끝까지 묻습니다.

• • 지체상금 청구: 시공사의 귀책으로 공사가 지연되었다면, 해제 가능 시점부터 완공 예정일까지의 지체상금을 청구합니다.
  • 추가 공사비 배상: 타절 후 새로운 업체와 계약할 때 늘어난 공사비 차액을 기존 시공사에게 청구합니다.
  • 이행이익 청구: 건축주의 부당한 해제라면, 시공사가 공사를 완공했을 때 얻었을 순이익을 배상받아냅니다.

• 해제통보

  공사도급계약상 해제사유에 해당하는지 확인하여 정확하게 해제의 의사표시를 하여야 합니다. 해제통보가 늦어지면 지체상금의 감액사유로 작용할 수 있습니다. 정확한 해제사유가 아니라면 해제가 부적법하다고 볼 가능성도 있습니다. 해제를 검토할 때부터 전문가와 함께 검토하시는 것이 안전합니다.

• 기성고와 하자

  기성고에 대한 정산문제는, 반드시 감정을 거쳐야 합니다. 기성고 감정에서 유의할 점은 적용할 단가와 시점, 내역외 공사범위 등 감정기준을 명확하게 하는 것입니다.
  감정인은 법원의 감정인 명단에 있는 후보자 중 양 당사자의 의견을 참고하여 법원이 지정합니다.

  기성고감정은 현장이 보존되어 있으면 좋겠으나, 부득이 공사를 더 진행해야 한다면 건설점누가의 도움을 받아 현장을 최대한 보존하는 것이 중요합니다.
  소송전에 미리 증거보전을 통해 감정을 받아놓기도 합니다.

  기시공내역에 하자가 있다면 하자감정도 받아야 합니다. 공사가 완료된 이후에도 하자감정을 통해 하자에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
  하자 감정사항은, 하자를 주장하는 사람이 표로 정리하여 제출해야 합니다.

• 지체상금

  지체상금은 공사지연의 귀책사유가 시공사에게 있을 때 인정됩니다. 공사대금에 지체일수, 지체상금률을 곱합니다. 지체일수는 공사가 지연된 실제 기간이 모두 인정되지는 않습니다. 건축주가 계약을 해제할 수 있었을 때부터 나머지 공사를 완료하는데 필요한 날까지 인정되는 것이 보통입니다. 그러나 언제 해제할 수 있었던 것인지, 실제 완료한 날짜가 언제인지 등 여러 사정을 종합적으로 주장, 입증해야 합니다. 법원은 지체상금에 대해 과실상계로써 감액이 가능합니다.

• 손해배상

  손해배상은 입증도 유의해야 합니다. 건축주는 신규공사업체와의 각종 계약서, 기시공된 내역에 대한 현장보존, 하도급업체나 자재업체에 직접 지급한 금액이 있을 경우 그에 대한 입증자료를 전문가와 상의하여 잘 준비하여야 합니다.

  시공사의 손해액 역시 잘 주장, 입증해야 합니다. 공기연장의 책임이 건축주에게 있다면 간접비를 검토할 수 있습니다.

• 보전처분

  시공사의 타현장 공사대금채권 가압류나 공제조합에 대한 권리를 가압류를 할 수 있습니다. 시공사가 공제조합증권 발행한 내역을 소송절차에서 확인할 수 있습니다.
  건축주는 토지를 소유하고 있으므로 부동산가압류를 할 수 있습니다.