부동산소송센터
분양계약, 매매계약 해제, 취소, 무효, 손해배상
매매계약, 분양계약에 대한 채무불이행, 불법행위, 하자담보책임
수분양자나 부동산매수인은 계약 체결 후 예상 밖의 문제에 직면할 때가 있습니다.
누수, 불법 증, 개축, 주차장법 위반, 건축법령 위반, 지하 매립폐기물, 불법 가시설물, 불법 용도변경, 쪼개기, 입주예정일 위반, 부실공사 등 다양한 문제가 나중에 밝혀지기도 합니다. 계약에 대한 채무불이행, 사기나 착오로 인한 취소, 하자담보책임, 불법행위로 인한 손해배상 등 사실관계는 하나이지만, 법리적으로 다양한 쟁점이 있습니다. 최근 실무 경향에 맞춰 가장 타당한 법리와 적합한 증거를 제시해 내는 것이 경험많은 변호사의 몫입니다.
매도인의 하자담보책임이란?
매수인은 매매목적물에 하자가 있는 경우 안날로부터 6개월 이내에 매도인에게 담보책임을 청구할 수 있습니다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
민법 제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
매매목적물의 하자?
대법원은 “매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다(대법원 2000. 1. 18. 98다18506 판결 등 참조).”고 판시하고 있습니다. 담보책임 소송쟁점으로, 불법건축물(무단증개축), 주차장법위반, 지하매립폐기물 등이 있습니다. 주로 매수인이 계약 당시 예상할 수 없던 문제들입니다.
매도인 담보책임시 유의할 점?
- 매수인이 하자있는 것을 알았거나 알 수 있었다면 담보책임이 발생하지 않습니다.
- 면제특약은 유효합니다. 다만, 매도인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 면제특약이 있었어도 책임이 발생합니다.
- 하자내용을 특정하여 하자담보책임 6개월기간으로 특약한 경우, 소유권이전등기시점부터 6개월이 시작될 수 있습니다.
사기 또는 착오에 의한 취소 또는 불법행위 손해배상 인정되는 경우?
대법원 판례상 과장광고, 허위광고의 경우 구체적인 사실관계가 특정되어 계약내용에 편입되었다고 볼 만한 내용이 변경되어야 한다고 보고 있으며, 건설업체가 임의로 인테리어 특정 자재나 설계의 변경을 하거나 계약면적과 다르게 대지 지분면적의 변경이나 부족 등의 사유가 발생할 경우 계약의 일부 취소 또는 무효, 손해배상 등이 인정되고 있습니다.
계약의 무효나 취소 또는 불법행위가 인정되지 않은 경우?
과장광고, 허위광고 중에서 주변 시설로 학교나 지하철, 공공시설 등이 설치될 예정이라고 하였으나 이러한 시설물이 설치되지 않은 경우, 광고내용상 시설물 설치가능성에 관한 구체적인 근거가 존재했고, 부득이한 사유로 계획이 폐지된 경우 등에는 법적 책임이 부정되었습니다.
또한 광고된 내용이라고 하더라도 분양계약 내용으로 편입시킬 수 있을 만큼 구체적이고, 법적으로 이행을 강제하는 것이 가능한 내용이라는 등의 사정이 있어야 법적 책임이 인정될 수 있습니다. 지역주택조합의 경우 조합원가입조건에 대해 명확한 확인 없이 무조건 가입이 가능하다고 하였던 경우, 추후 가입조건에 해당하지 않아 조합원에 등재되지 못한 경우 등에는 계약의 효력을 부인하기가 좀 더 수월합니다.
또한 광고된 내용이라고 하더라도 분양계약 내용으로 편입시킬 수 있을 만큼 구체적이고, 법적으로 이행을 강제하는 것이 가능한 내용이라는 등의 사정이 있어야 법적 책임이 인정될 수 있습니다. 지역주택조합의 경우 조합원가입조건에 대해 명확한 확인 없이 무조건 가입이 가능하다고 하였던 경우, 추후 가입조건에 해당하지 않아 조합원에 등재되지 못한 경우 등에는 계약의 효력을 부인하기가 좀 더 수월합니다.
예상쟁점?
공급계약의 해제나 취소권 발생여부, 일부 무효 혹은 해제사유의 존부, 허위나 과장광고인지 여부, 공급계약체결을 위한 대행업체의 설명의무 이행여부 등이 있습니다.
이러한 상대방의 주장을 미리 예상하여, 전략을 준비하는 것이 승소 포인트 입니다.
이러한 상대방의 주장을 미리 예상하여, 전략을 준비하는 것이 승소 포인트 입니다.
특수쟁점?
- 동일한 피해를 입은 경우가 다수인 경우
- 대기업을 상대로 집단적인 협의나 대응이 필요한 경우
- 언론을 통한 대응이 필요한 경우
이러한 특수쟁점의 분쟁은 실력과 경험을 갖춘 전문 변호사의 조력을 받아, 전략을 준비하는 것이 승소 포인트 입니다.
