지역주택조합은 법률상 비법인사단으로 취급됩니다. 비법인사단은 그 명의로 등기를 하였다 하더라도 구성원들의 총유입니다. 비법인사단이 채무를 부담하는 경우에도 구성원 전원이 집합체로서 이를 준총유하는 것입니다. 비법인사단의 목적·성격 및 활동내용에 따라 그 구성원의 내부적 책임이 규약 또는 조합원총회의 결의 등을 통하여 개별적으로 결정됩니다.

이처럼 비법인사단으로 사업의 성패와 손익을 조합원들이 함께 부담하는 구조임에도 불구하고 조합가입계약이 마치 일반적인 아파트 매매계약처럼 생각하거나 오해하시는 경우가 많이 있습니다.

그러나 탈퇴는 쉽게 인정되지 않습니다. 대법원은 ‘상품의 선전, 광고에 있어 다소 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009다1313, 2013다75982 판결 등).’고 보고 있습니다.

최근 판례나 하급심의 경향에 비추어 단순히 ‘오랜기간 조합사업이 난항을 겪고 있다.’는 것만으로는 탈퇴가 쉽지 않습니다. 그 외에 추가적인 기망행위나 다른 사정이 필요합니다. 가장 중요한 것은 토지확보율에 대한 기망이나 안심보장증서 효력이나 확약서의 효력에 관한 기망행위가 존재할 때 탈퇴가 인정될 가능성이 높습니다.

조합이 조합원에게 탈퇴를 인정해주기도 합니다. 조합이 그때 조합원에게 약정서를 써주기도 합니다. 약정서 내용은 ‘조합원의 총 납입금 중 감액하여 추후 반환금을 지급하겠다.’는 내용입니다. 그러나 약정서만 믿고 기다려도 조합이 돈을 주지 않습니다. 조합이 이런 약정을 할 때 적법한 승인절차가 없었습니다. 이런 경우 소송을 통해 조합에 대해 약정금 또는 불법적인 행위에 대한 손해배상을 청구해야만 합니다.