1 권리금

상가임대차보호법 제10조의3 제1항을 보면 “권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설・비품, 거래처, 신용,
영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형・무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에
지급하는 금전 등의 대가를 말한다”고 규정하고 있습니다.

권리금 계약이란, 동법 제10조의3 제2항에서 “신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약”이라고 정의하고 있습니다.

상가임대차보호법 제10조의4, 제10조의5에 의하면 임대인이 권리금회수기회를 방해한 경우 임차인에게 손해배상책임을 지는 요건에 대해 아래와 같이
규정하고 있습니다.   

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한
신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히
   고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게
지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및
능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 

제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.  

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」
   제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

우선, 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 임대인이 계약종료시 계약갱신 거절권을 보유하는 경우가 있는데,  임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우,
임차인이 임대목적물을 고의나 중과실로 파손한 경우, 임차목적물의 일부가 멸실되어 임대목적을 달성하지 못한 경우, 재건축이나 철거가 필요한 경우,
그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 등을 요건으로 하고 있습니다.
이와 같이 임대인이 계약갱신거절권을 갖는 경우에는 권리금회수기회에 관한 임대인의 의무가 발생하지 않습니다.

다음으로, 상가임대차보호법 규정 제10조의4 제1항에서 정한 아래 4가지 경우에는, 임대인이 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절하더라도 정당한 이유가
있으므로, 권리금회수기회 방해행위가 아니라고 보고 있습니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 

예를 들어 임대인이 자신이 직접 사용할 목적으로 상가건물을 사용하는 것은, 위 3호의 규정과 같이, 영업목적이 아니라 본인 주거용으로 스스로 사용하는 등의
경우에만 가능하며, 임대인 스스로 직접 영업에 사용하려는 목적이라거나 제3자에게 주거용으로 임대하는 등의 사유라면 정당한  사유가 부정될 수 있습니다.

위 2. 호의 경우에는 상당히 추상적인 규정이기 때문에 실제 어떤 요건이 충족되어야만 임대차계약을 유지하기 어려운 사유인지, 임차인의 의무를 위반한 우려가 있는
경우는 어떤 경우인지 구체적인 사실관계에 따라 달라집니다.

결국 위 1.~4,호에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 달라지므로 전문가의 상담을 받으시는 것이 정확하며, 현재까지 확인된 대법원, 하급심 판례의 태도와
비교하여 종합적으로 판단이 이루어져야 합니다.

상가건물임대차보호법상 권리금회수기회 방해행위로 보는 경우는 아래와 같습니다. 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히
   고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 

예를 들어, 위 내용 중에서 제3호의 경우 현저히 고액의 차임과 보증금에 해당하는지에 관하여는 현재 차임액수보다 임대인이 새로 제시한 차임의 액수가 다액이라는
단순한 금액 비교가 아니라 기존 차임의 증액경위, 현재 차임과 주변시세의 비교 등 종합적인 사정이 반영됩니다. 

그 외에 최근 대법원 판례에 의해 계약갱신기간(과거 5년, 현재 10년으로 개정되었습니다)이 도과한 경우에도 권리금규정이 동일하게 적용되어야 한다는 것으로
법리가 명확해 졌으므로 동법이 부여한 계약갱신기간이 종료되었다 하더라도 권리금 문제는 제기될 수 있습니다.

임차목적물인 건물이 경매로 넘어간 경우, 상가건물이 재건축되는 경우, 신규임차인의 업종과 임대인이 희망하는 업종이 다른 경우, 신규임차인이 임대차계약시
점포개조나 변형을 하고자 하는 경우, 최초 임대차계약시부터 권리금포기약정이 존재하고, 시세보다 차임을 감액하는 등의 사정으로 인해 권리금포기약정이
임차인에게 불리하지 않은 경우, 3기 이상의 차임연체 사정이 있기는 하나 그 사정에 참작할 사유가 있거나 임대인의 양해한 경우 등이 있습니다. 

이러한 특수쟁점의 분쟁은 실력과 경험을 갖춘 전문 변호사의 조력을 받아, 전략을 준비하는 것이 승소 포인트 입니다.