[건물사용료] 동업자가 빌려줬다는데요? 건물 무단점유자에 대한 부당이득 반환청구 승소사례

동업 관계나 부동산 관리 위임 과정에서 소유자의 허락 없이 제3자가 건물을 점유하여 영업하는 사례는 실무에서 매우 자주 발생합니다. 특히 점유자가 “동업자로부터 권한을 받았다”거나 “보증금을 냈다”고 주장할 때 소유자가 어떻게 대응해야 하는지, 제가 담당했던 서울남부지방법원의 승소 판결을 바탕으로 핵심 법리와 대응 전략을 정리해 드립니다.

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부동산 소유자 A씨는 지인 B씨에게 건물 운영 및 관리를 맡겼습니다. 그런데 B씨는 소유자의 동의 없이 제3자인 C씨와 별도의 계약을 체결하고 건물을 넘겨주었습니다. C씨는 그곳에서 독자적으로 영업을 시작했고, 뒤늦게 이를 안 소유자 A씨는 C씨를 상대로 건물을 비워달라는 명도 소송과 함께 그동안 내지 않은 임료 상당액을 돌려달라는 소송을 제기했습니다.

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1. 사건의 핵심 쟁점: “관리 권한이 점유 이전 권한까지 포함하는가?”

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이 사건에서 무단점유자(피고)는 다음과 같은 세 가지 주요 방어 논리를 펼쳤습니다.

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1. 정당한 권원 주장: “소유자로부터 포괄적 권한을 위임받은 관리인(지인)과 동업 계약을 맺고 들어왔으므로 무단 점유가 아니다.”

2. 표현대리 주장: “관리인이 소유자의 대리인이라고 믿을만한 정당한 사유가 있었다.”

3. 상계 항변: “건물 매수 당시 내가 낸 돈이 있으니, 줄 돈이 있다면 그 돈과 퉁치자(상계).”

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2. 법원의 판단: “관리 권한과 처분 권한은 별개”

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법원은 소유자(원고)의 손을 들어주며 무단점유자의 항변을 모두 배척했습니다.

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가. 관리 권한의 범위 제한

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법원은 관리인이 소유자와 동업 약정을 맺고 건물을 운영·관리할 권한을 가졌더라도, 제3자에게 점유 및 운영권을 넘겨줄 권한까지 포함된 것은 아니라고 판단했습니다. 즉, 대리권의 범위를 엄격하게 해석하여 소유자의 직접적인 동의 없는 점유 이전은 효력이 없음을 명확히 했습니다.

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나. 위조된 서류와 표현대리 부정

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관리인이 소유자 명의의 임대차계약서를 위조하여 형사 처벌까지 받은 정황이 드러났으며, 법원은 점유자가 관리인을 소유자의 적법한 대리인으로 믿을만한 객관적인 사정이 부족하다고 보아 표현대리 주장도 받아들이지 않았습니다.

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다. 상계 항변의 배척

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점유자가 건물 매수 자금으로 송금했다는 돈에 대해서도, 이는 관리인 개인과의 동업 자금일 뿐 소유자에게 귀속된 이득이 아니라고 보아 상계 청구를 거절했습니다.

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3. 승소의 핵심: “임료 감정”을 통한 부당이득액 확정

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무단점유자가 소유자에게 일부 금액을 송금한 사실이 있더라도, 그것이 객관적인 시장 임료(차임)에 미치지 못한다면 그 차액을 모두 받아낼 수 있습니다.

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• 전문 감정 활용: 법원은 감정인을 통해 해당 건물의 적정 임료를 시기별로 정밀하게 산출했습니다.

• 지급액 공제: 점유자가 그동안 소유자에게 보냈던 돈을 전체 임료 합계액에서 공제하고, 남은 미지급분 전액에 대해 배상 판결을 내렸습니다.

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4. 부동산 소유자를 위한 실무 체크포인트

변호사의 조언: “선의의 점유자라도 소유권 앞에서는 책임이 따릅니다”

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관리인에게 속아 돈을 주고 들어온 점유자라 할지라도, 실제 소유자의 동의가 없었다면 그 손해는 관리인에게 청구해야 할 문제일 뿐 소유자에게 대항할 수는 없습니다. 소유자는 자신의 재산권을 침해당한 기간에 대해 실제 시장 가격에 따른 임료를 청구하여 권리를 회복해야 합니다.

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