[부동산승소포인트] 집합건물 구분소유자가 적정 대지지분을 가지고 있을 때 부당이득반환의무(소극)

이번에는 토지소유자의 부당이득반환청구권에 대해 살펴보겠습니다.

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▶ 분리처분금지 기본법리

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집합건물법에 의하면 구분소유권(전유부분 소유권)과 대지사용권은 분리처분이 금지됩니다. 즉, 구분소유권이 없는 사람이 대지지분을 별도로 소유할 수 없는 것이 원칙입니다.

▶ 분리처분 금지가 적용되지 않는 몇몇 예외적인 상황

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문제는, ① 집합건물법이 최초 시행된 1984년 이전에 토지소유권이 건물소유권과 분리된 경우이거나

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② 대지사용권이 건축허가 당시에는 채권적으로 제공되었다가 건축 도중에 그 계약이 해제되어 대지사용권이 소멸되거나

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③ 토지가 건물 대지로 제공되기 전에 먼저 근저당권이 설정되었다가 임의경매에 의해 분리되거나 하는 등의 분리처분이 유효한 경우가 종종 있습니다.

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▶ 부동산 공유자들의 부당이득반환의무 관련 기존 판례

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우선, 토지소유자는 다른 사람이 자기 소유토지 지상에 권한없이 건물을 소유하면, 그 건물소유자에게 토지사용료 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있는 것이 원칙입니다. 건물소유자가 공유관계라면 공유자들 전부가 부당이득반환의무를 지분비율로 부담하여야 합니다.

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즉, 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용․수익할 수 있기 때문에(민법 제263조 후단) 공유자 중 일부가 공유토지의 특정 부분을 배타적으로 사용․수익하는 경우에 비록 그 특정 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용․수익은 전혀 하지 않고 있는 자에 대하여는 배타적 사용․수익을 하고 있는 모든 공유자가 사용․수익을 하지 못하는 공유자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다는 것이 민법상 공유물에 관한 일반 법리입니다(대법원 1972. 12. 12. 선고 72다1814 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 등 참조).

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▶ 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 대법원 판결(기존 판례를 변경하였습니다)

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공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용․수익할 수 있으므로 공유토지의 일부를 배타적으로 점유하면서 사용․수익하는 공유자는 그가 보유한 공유지분의 비율에 관계없이 다른 공유자에 대하여 부당이득반환의무를 부담한다. 그런데 일반 건물에서 대지를 사용․ 수익할 권원이 건물의 소유권과 별개로 존재하는 것과는 달리, 집합건물의 경우에는 대지사용권인 대지지분이 구분소유권의 목적인 전유부분에 종속되어 일체화되는 관계에 있으므로, 집합건물 대지의 공유관계에서는 이와 같은 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없고, 이는 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지이다.

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집합건물에서 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 그 대지 전부를 용도에 따라 사용․수익할 수 있는 적법한 권원을 가지므로, 구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용․수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봄이 타당하다.

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~중략

이와 같이 집합건물 대지의 공유관계에서는 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용되지 않으므로 구분소유자 아닌 대지 공유자는 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용․수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 보아야 한다. 이와 달리 구분소유자가 적정 대지지분의 보유 여부를 불문하고 구분소유자 아닌 대지 공유자(또는 그로부터 대지 공유지분을 양수한 구분소유자)에 대하여 민법상 공유물에 관한 일반 법리에 따라 전유부분 면적이 차지하는 비율에 따른 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다고 판단한 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 등은 이 판결의 견해와 배치되는 범위에서 변경하기로 한다.

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