[부동산승소포인트] 지역주택조합 가입계약의 사기취소 - 법률행위의 취소 시리즈 ②

이번에는 법률행위를 사기, 강박에 의해 취소할 수 있는 규정을 살펴보겠습니다.

민법 제110조에 의하면 사기, 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정되어 있습니다.

제3자의 사기행위에 대해서는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있습니다.

그리고 이러한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.

대법원은 “사기를 이유로 한 법률행위의 취소로써 대항할 수 없는 민법 제110조 제3항 소정의 제3자라 함은 사기에 의한 의사표시의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 사기에 의한 의사표시를 기초로 하여 새로운 법률원인으로써 이해관계를 맺은 자를 의미하고(대법원 1997. 12. 26. 선고 96다44860 판결 등 참조)

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또한 “사기의 의사표시로 인한 매수인으로부터 부동산의 권리를 취득한 제3자는 특별한 사정이 없는 한 선의로 추정할 것이므로 사기로 인하여 의사표시를 한 부동산의 양도인이 제3자에 대하여 사기에 의한 의사표시의 취소를 주장하려면 제3자의 악의를 입증할 필요가 있다(대법원 1970. 11. 24. 선고 70다2155 판결 등 참조).” 라고 판시하였습니다.

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즉, 쉽게 표현하면 제3자는 의사표시의 당사자가 아닌 사람을 말합니다. 그리고 제3자는 선의가 추정되므로, 제3자의 악의를 주장하는 사람이 제3자 악의에 대한 입증책임을 부담합니다.

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일반적인 법률행위에서 사기, 강박에 의한 취소 주장은 쉽게 인용되는 주장은 아닙니다. 왜냐하면 대법원은 “상품의 선전ㆍ광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등 참조).”라고 판시하고 있기 때문입니다.

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그렇다면 실제로 어떤 경우에 "중요한 사항"에 관하여 "구체적 사실"을 "비난받을 정도의 방법"으로 허위로 고지한 경우라고 볼 수 있을까요.

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민법 제110조를 원인으로 취소 판결이 많이 이루어지는 사안으로 "지역주택조합 가입계약" 이 있습니다.

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사실관계를 보면(수원지방법원 2020가단**** ),

원고는 조합가입계약을 체결한 개인이고, 피고는 지역주택조합이었습니다.

피고는 조합가입계약 체결 후 2년이 지났는데도 여전히 주택법상 설립인가조차 받지 못하였습니다.

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쟁점으로,

원고는 조합가입계약 당시 피고 대신 계약설명을 했던 분양대행사 직원이 토지확보율을 기망했다는 이유로

기망에 의한 계약의 취소를 주장하였습니다.

그러자 피고는 잘못된 설명을 한 직원은 제3자라는 이유로 피고가 알았거나 알 수 있었을 경우여야만 취소할 수 있다고 주장하였습니다.

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법원의 판단을 보면,

"상대방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기나 강박을 한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있으나, 상대방의 대리인 등 상대방과 동일시할 수 있는 자의 사기나 강박은 여기서 말하는 제3자의 사기․강박에 해당하지 아니한다(대법원 1999. 2. 23. 선고 98다60828, 60835 판결 등 참조). "라고 판시하면서, ① 피고가 G과 업무대행계약을 체결하여 G에 조합원 모집 전반에 관한 업무를 대행하게 한 사실, ② 피고의 대표자 H은 수사기관에서 ‘분양홍보관 직원은 업무대행사에서 분양대행하는 업체를 추천해서 피고 측과 계약을 하는 것으로, 홍보관 직원 모집 및 교육은 업무대행사에서 하고 있어 정확한 교육 내용은 알지 못한다.’라고 진술한 사실을 인정할 수 있다. ③ 위 인정사실에 의하면, 피고는 업무대행사인 G에 피고의 조합원 모집 업무를 포괄적으로 위임하였다고 보이므로 피고의 조합원 모집에 관하여 G은 피고와 동일시할 수 있는 자에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 설령 피고의 위 주장과 같이 G이 원고들에게 허위 사실을 고지하였다 하더라도, 이는 피고와 동일시할 수 있는 자의 사기일 뿐 민법 제110조 제2항이 정한 제3자의 사기로 볼 수 없다고 판시하였습니다.

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결론적으로 하급심이기는 하나, 위 판결에서 분양대행사 직원의 기망행위를 곧바로 피고의 기망행위와 동일시 할 수 있다고 보면서, 그 근거로 형사사건에서 조합장의 진술, 업무대행사와의 계약서, 업무대행사가 분양홍보관 직원에 대한 모집, 교육업무를 행한 사실 등을 근거로 업무대행사의 기망행위를 제3자의 기망행위로 볼 수 없다고 판단하였는바, 분양홍보관 직원의 행위를 조합의 행위와 동일하게 보아 조합가입계약자에게 유리하게 판단했던 점을 인식하시면 좋겠습니다.

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