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[부동산승소포인트] 가계약금 최근 판례 경향

작성자
law
작성일
2022-05-20 17:37
조회
3272
지난 가계약금 인정된 사례, 부정된 사례 글에 이어서

이번에는, 가계약금에 관한 최근 하급심 판결을 추가로 설명해드리고자 합니다.

우선 기본 법리로 매매계약이 성립되고, 계약금 10%가 지급되면 해약금(계약금 지급한 자는 포기, 받은 자는 배액상환)법리가 적용될 수 있습니다.

그러나 계약이 성립조차 되지 않았다면, 특별한 사정이 없는한 수수된 금원(가계약금)은 부당이득(=법률상 원인없이 지급된 이득)에 해당하여 반환되는 것이 원칙입니다.

문제는, 가계약금이 지급된 경우, 이 금액이 해약금(위반행위자에게 책임을 묻는 방식, 몰취 혹은 배액상환)으로 추정되느냐 아니면 단순히 증거금(계약이 성립되면 계약금의 일부로 갈음하고, 계약이 성립되지 않으면 약정에 따라 반환 또는 몰취하는 금액, 특약이 없다면 부당이득 반환대상)에 해당하느냐에 대해 대법원이 명확한 입장을 밝히지 않고 있습니다. 따라서 최근 선고된 하급심 판결문을 통해 현재의 경향을 살펴보겠습니다. 





인천지방법원의 2심 판결(2018나****)에서는 아래와 같이, 공인중개사들 사이에 문자메시지로 계약의 주요부분의 의사합치를 행한 사안에서 '확정적인 매매계약을 체결한 것이라기 보다는 주요 합의사항와 같은 내용의 본계약을 체결하기로 하는 이른바 가계약 체결의 합의로 보는 것이 타당하다.'고 판시하면서 '가계약금은 해약금으로 추정된다.'고 판시하였습니다. 즉, 계약파기자인 매수희망자가 가계약금을 몰취당하였고, 다만 이 사건 가계약금이 손해배상 예정액의 성질도 있다고 보아, 그 중 일부 금액이 법원에 의해 직권 감액되어 일부 반환되었습니다.














인천지방법원 2018나****

가. 이 사건 매물에 대한 가계약의 체결

이 사건에 관하여 본다. 앞서 본 것처럼, 이 사건 매물의 소유자인 피고와 G, 원고는 2017. 7. 25. 각자 위임한 공인중개사를 통해 이 사건 매물의 주요내용 (13평에서 26평 신청한 조합원 지위로 특정함), 총 매매대금과 계약금, 중도금 및 잔금의 각 지급금액과 지급일시, 이주비 승계 내역 등에 관하여 합의한 사실은 인정된다(이하 이들 사이의 2017. 7. 25.에 성립한 합의를 '이 사건 합의'라 하고, 그 내용을 '주요 합의사항'이라 한다).

그런데 이 사건 합의는 각자 위임한 공인중개사를 통한 문자메시지 교환 방식으로 이루어진 것이었을 뿐이어서, 원, 피고는 각자 서로의 인적사항을 정확히 알았다고 보기 어렵다. 여기에 원, 피고는 이 사건 합의 직후 각자 위임한 공인중개사를 통해 이 사건 매물에 관한 매매계약서 작성을 위해 만날 일시, 장소를 협의하였고, 거래관념상 매매대금 총액이 9억 5천만 원 정도로 상당한 금액의 거래를 구두 약정만으로 확정짓는 방식은 매우 드문 일인 점도 더하여 고려해 보아야 한다.

이러한 사정을 모두 종합하여 보면, 이 사건 합의로 이루어진 당사자 간의 의사합치의 내용은, 이 사건 매물에 대하여 확정적인 매매계약을 체결하는 것이라기보다는, 특별한 사정이 없는 한 이틀 뒤인 2017. 7. 27. 이 사건 매물에 관하여 주요 합의사항과 같은 내용의 본계약을 체결하기로 하는 이른바 '가계약' 체결의 합의로 보는 것이 더 타당하다. 이 사건 합의는 이 사건 매물에 대하여 성립한 이른바 '가계약'이다.

나. 가계약금의 법적 성격과 피고의 신의칙상의 의무

이 사건 합의로 원, 피고 사이에 이루어진 의사합치의 내용이 비록 장래에 본계약을 체결하기로 하는 가계약이라고 하더라도, 주요 합의 사항의 내용에서 보는 것처럼 이 사건 매물에 대한 매매계약의 주된 내용이 모두 결정되어 있고, 결정된 대로 매매계약을 체결하기로 한 것임은 앞서 본 바와 같다. 따라서 이 사건 합의 혹은 가계약이 당사자들이 장차 계속될 교섭의 기초로 한 임시적 약정이라거나, 교섭에 의해 수정될 것이 예정된 약정이라고 보기는 어렵고, 주요 합의사항대로 매매계약을 체결하기로 당사자를 구속하는 일정한 법적 효력을 가진 합의로 판단된다.

이 사건 합의가 당사자들 사이에 주요 합의사항대로 매매계약(본계약)을 체결해야 할 법적 의무를 부과하는 것이라면, 원고가 이 사건 합의 당시 피고 명의 계좌로 입금한 5백만 원은 가계약을 위해 지급된 이른바 '가계약금'으로 볼 수 있다. 그런데 법적 구속력을 가지는 매매계약을 위해 지급된 금액은 특별한 사정이 없는 한 해약금으로 보아야 하므로(민법 제565조), 원고가 가계약을 체결하면서 피고에게 지급한 돈은 일응해약금으로 추정된다. 해약금의 경우 매매계약의 해제권을 유보하기 위해 지급되는 돈으로, 해약금을 지급한 사람은 이를 포기함으로써, 해약금을 지급받은 사람은 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있다. 따라서 이 사건 합의대로 이 사건 매물에 대한 본 계약, 매매계약을 체결하지 않고 포기한 원고로서는 본계약 체결을 포기함으로써 피고에 대한 가계약금 5백만 원의 반환청구권도 포기한 것으로 볼 것이다.













그러나 위 인천지방법원 사건에서, 가계약금에 대해 손해배상의 예정액 성질이 있다고 본 것은, 이 사건 자체의 특수성 때문이었던 것으로 보여서 일반화하기는 어렵습니다.

다음으로, 부산지방법원 2심판결(2021나*****)에서는 아래와 같이 '공인중개사를 통해 주고받은 내용만으로 계약을 최종적,확정적으로 성립시키려는 의사 또는 그러한 필요성이 있었다고 보기 어렵다.'고 판시하며 '정식 매매계약이 체결되었다고 보기 어려우므로 가계약금은 일종의 증거금으로서 특별한 사정이 없는한 부당이득반환으로 지급할 의무가 있다.'고 판시하였습니다. 결론적으로 매수희망자는 단순변심으로 계약성립을 거부했음에도 불구하고 가계약금을 전부 반환받았습니다.














앞서 든 증거들에다가 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 앞서 본 기초사실이나 피고가 제출한 증거들만으로는 가계약 약정 하에 가계약금 20,000,000원이 송금되었을 무렵 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 확정적으로 성립되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 가계약금 송금 무렵 원고와 피고 사이에 매매계약에 체결되었다고 볼 수 없다.

① 원고 측 공인중개사와 피고 측 공인중개사가 주고받은 메시지의 내용을 고려할 때, 가계약금의 지급 전후로 이 사건 아파트에 관한 매매계약의 매매대금 총액, 계약금, 중도금 및 잔금 지급시기, 승계될 전세계약의 만기, 보증금 액수 등이 합의된 것으로 보이긴 한다. 그러나, 그에 의하더라도 원고와 피고는 2020. 3. 24. 만나 정식계약을 체결하는 것을 예정하고 있었다. 원고가 피고에게 가계약금 20,000,000원을 지급할 무렵 매매계약 내용에 관하여 상당한 정도로 협의가 진행되었다고 하더라도, 원고와 피고가 원고 측 공인중개사와 피고 측 공인중개사를 통해 주고받은 내용만으로 계약을 최종적·확정적으로 성립시키려는 의사 또는 그러한 필요성이 있었다고 보기 어렵다. 당사자들로서는 매매계약서 작성일에 중요사항에 관한 구체적인 계약조건을 최종적으로 확정한다고 이해하였다고 봄이 합리적이고, 이에 그 과정에서 합의가 이루어지지 아니하여 최종적인 계약 체결이 무산되는 경우도 충분히 예상할 수 있었다.

② 일반적으로 상당한 가액의 아파트에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 서면 작성 없이 구두나 문자메시지 등으로 계약을 체결하는 경우는 흔하지 않고, 공인중개사를 통한 경우는 더욱 그러하며, 매매계약서에 서명 혹은 기명날인을 하여야 비로소 구속력 있는 계약이 성립된 것으로 보는 것이 일반인의 거래관념에 부합한다.

③ 실제 원고는 매매계약서 작성일에 매매대금의 감액을 요구하였고 이에 피고가 감액을 거절하기도 하였다. 다만, 원고와 피고는 추가적인 협의를 거쳤으나 최종 합의에 이르지 못하여 매매계약서의 작성이 완성되지 않았다(원고는 공인중개사들이 미리 작성해 놓은 매매계약서에 서명·날인을 하지 않았다).

다) 나아가, 앞서 본 기초사실에 의하면, 이 사건 부동산에 관한 매매계약서 작성을 통해 정식 매매계약이 체결되었다고 보기도 어려우므로, 특별한 사정이 없는 이상 원고가 피고에게 지급한 가계약금 20,000,000원은 원고가 이 사건 아파트에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속되는 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서, 추후 매매계약이 성립되면 계약금으로 편입하기로 예정된 것이라고 봄이 타당하다. 따라서, 특별한 사정이 없다면, 피고는 원고에게 부당이득반환으로 가계약금 20,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.















마지막으로 대구지방법원 서부지원 1심(2021가단*****) 판결을 보면 아래와 같이 '가계약금은 일종의 증거금으로서 본 계약이 체결될 경우에는 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하고, 본 계약이 체결되지 않을 경우에는 당사자 사이의 약정에 따라 반환되거나 몰취되는 성격의 금원'이라고 판시하였습니다. 그러면서 공인중개사를 통해 주고받은 문자메시지에 '계약서 작성전 계약 해지시 매수인은 1,000만원을 위약금으로 배상하며, 매도인은 두배로 배상키로 한다.'는 약정에 따라 매도인이 두배를 반환하였으므로 배상책임을 다 하였다고 판단하였습니다.














가계약금은 당사자의 통상적인 의사나 약정의 취지에 비추어 기본적으로 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 매수인과 매도인 사이에 본계약이 체결될 경우에는 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하고, 본계약이 체결되지 않을 경우에는 당사자 사이의 약정에 따라 반환되거나 몰취되는 성격의 금원이라고 할 것이다.

앞서 본 사정들을 위와 같은 거래 관행에 비추어 살펴보면, 이 사건 가계약금 역시 이 사건 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 이 사건 매매계약의 체결을 원하지 않는 피고는 원고에게 이 사건 가계약금의 배액을 상환함으로써 자신의 배상책임을 다 하였다고 봄이 타당하다.













결론적으로, 공인중개사 문자메시지만으로 계약 성립이 인정되기 어려운 점, 가계약금에 대해 별도 특약이 없다면 계약불성립시 위반행위자에게도 전부 반환되는 것으로 판단될 가능성이 높다는 점, 만약 가계약금 문자메시지 자체에 별도 특약이 있다면(위약금특약) 가계약금 배액배상 혹은 몰취 가 가능성이 높다는 점을 기억하시면 좋겠습니다.







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