[부동산승소포인트] 매매목적물, 대금기준과 계약성립여부 - 매매계약시리즈 ②

이번에는 매매계약 당시 매매목적물, 매매대금, 대금지급기일 등이 대부분 특정되지 않았음에도 불구하고, 매매계약의 성립이 인정된 사례를 소개해드리겠습니다. ​

​기본적으로 대법원은 "매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제563조). 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립한다. 매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다(대법원 1986. 2. 11. 선고?84다카2454?판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조)." 라고 판시하였습니다.

또한 대법원은 "당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우에 당사자에게 계약에 구속되려는 의사가 있고 계약 내용을 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 있다면 계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 계약 내용을 정해야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420, 70437 판결 등 참조)" 라고 판시하고 있습니다.

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이번에 소개해드릴 판결(대법원 2017다20371)을 살펴보겠습니다.

- 사실관계

원고는 해당토지의 매도인이었고, 피고는 해당토지의 매수인이자 현 소유자로 등기된 사람이었습니다.

해당토지는 피고가 소유한 다른 기존토지에 인접한 토지였습니다.

피고는 해당토지 매수 이후 그 지상에 있는 단독주택(원고소유)의 증축공사신고를 하였습니다.

원고는 해당토지에 관하여 토목설계비, 토목공사비 등 각종비용을 지출하여 평탄작업을 했고,

그 중간에 석축을 쌓는 토목공사를 하였습니다.

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원고와 피고는 해당토지 매매시 아래와 같은 내용으로 합의를 하였습니다.

: 피고가 해당토지를 매수한 후 그 지상 단독주택 증축공사신고를 한다.

원고가 그 증축공사를 실제 진행한 후 완료되면, 남는 토지는 피고에게 시가보다 저렴하게 매도한다.

단독주택의 증축된 부지 소유권은 다시 원고에게 돌려준다.

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- 이 사건의 쟁점

원고는 해당토지의 매매계약은 허위이고, 명의신탁약정에 의한 것이므로 무효이다. 따라서 피고는 원고에게 해당토지의 소유권을 이전하라고 청구하였습니다.

피고는 원고와 매매계약을 체결했으므로 해당토지를 돌려줄 수 없다고 주장하였습니다.

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- 법원의 판단

법원은 해당토지 중 '증축된 주택부지에 해당하는 토지(ㄴ부분)'는 명의신탁이므로 피고가 원고에게 소유권이전등기를 할 의무가 있다고 판단하였습니다.

그러나 해당토지 중 위 ㄴ부분을 제외한 나머지 부분(ㄱ부분)은 매매계약을 체결한 것이어서 피고가 원고에게 소유권이전등기를 할 의무가 없다고 판단하였습니다.

그 근거로, 원고와 피고 사이에 합의 당시 매매목적물을 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준을 정하였던 점, 원고가 비용을 들여 평탄작업을 하고 그 중간에 석축을 쌓아 ㄱ부분, ㄴ 부분을 구분하는 토목공사를 함으로써 매매목적물인 ㄱ부분을 특정하였고, ㄴ부분에 대해서만 공사를 하면서 계약을 이행하였으므로 계약에 구속되려는 의사가 있었던 점, 양 당사자가 위 합의 당시 대금에 관하여 장래에 확정하기로 유보하였는데 이후 대금에 관한 합의가 이루어지지 않았더라도 계약체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 대금을 정해야 한다는 점 등을 제시하였습니다.

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결론적으로 당사자 사이의 합의로써 매매목적물, 대금에 관한 특정기준을 정하였고, 실제로 그러한 계약에 의해 이행에 나아감으로써 당사자가 계약에 구속될 의사가 확인되었다면 매매계약 당시에는 특정이 되지 않았더라도 계약이 성립되었다고 판단될 가능성이 높다는 점을 기억하시면 좋겠습니다.