[건설승소포인트] 유치권자가 소유자 승낙없이 임대한 경우, 그 후 소유권을 취득한 제3자가 유치권 소멸청구 가능 - 유치권시리즈 ⑧

​

유치권자가 유치권 행사 도중 유치물을 채무자(보통 소유자가 됩니다)의 승낙 없이 제3자에게 임대하는 것은 불가능합니다(민법 제324조).

유치권자가 채무자의 승낙없이 제3자에게 무단으로 사용, 대여, 담보제공을 하면,

그 경우에는 채무자는 민법 제324조에 따라 유치권의 소멸을 청구할 수 있게 됩니다.

​

사실관계를 보면,

원고는 유치물(건물)을 2018년 매수하였습니다.

피고는 2006년 최초 건물 사용승인시점부터 건물에 대한 유치권을 행사하였습니다.

​

피고는 2007년부터 2012년까지 소외인에게 유치물을 임대하였습니다.

피고는 2012년 다시 유치물을 반환받은 뒤 현재까지 직접 점유하며 사용수익하고 있었습니다.

양측의 주장을 보면,

원고 주장 : 피고에게 점유권원이 없으므로 건물을 인도하고 부당이득을 반환하라는 것이었습니다.

또한 원고는 피고의 2007년~2012년 기간 임대행위를 원인으로 피고에게 유치권 소멸청구를 하였습니다.

​

피고 주장 : 피고가 유치권자이므로 정당한 점유권원이 있다고 주장하였습니다. 피고의 임대행위는

원고가 소유권을 취득하기 전에 이루어진 일이므로 원고와 무관하다고 주장하였습니다.

​

법원의 판단을 보면,

2심에서는 피고가 유치권자이며, 원고가 소유권을 취득하기 전에 있었던 임대행위를 이유로 유치권을 소멸시킬 수 없다고 판단하였습니다.

​

그러나 대법원(2023. 8. 31. 선고 2019다295278 판결)은 원심판단과 달랐습니다. 대법원은 "유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항, 상법 제58조). 한편 유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반하여 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다.

​

나. 원심판결 이유를 이러한 법리에 비추어 살펴본다.

1) 피고 1은 소유자의 승낙 없이 이 사건 부동산을 소외 4에게 4년 4개월간 임대함으로써 민법 제324조 제2항 위반행위를 하였다. 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 원고는 2018. 11. 27. 자 준비서면의 송달로써 유치권소멸청구의 의사표시를 하였으므로 특별한 사정이 없는 한 피고 1의 유치권은 그때부터 소멸하였다. 따라서 위 준비서면이 피고들에게 송달되었음이 기록상 명백한 2018. 11. 28.부터는 피고들은 이 사건 부동산을 점유할 권원이 없으므로 원고에게 이 사건 부동산을 인도하여야 하고 피고들은 그 인도 완료일까지 이 사건 부동산을 점유·사용하여 얻은 차임 상당 이익을 부당이득으로 반환하여야 한다. 원고는 2013. 6. 28.부터 유치권이 소멸할 때까지 피고들의 이 사건 부동산 점유·사용으로 인한 이익도 부당이득으로 반환을 구하나, 이 기간 동안의 사용은 유치물의 보존에 필요한 사용으로 피고 1에게 민법 제323조의 과실수취권이 인정되고 이에 따라 피고 1이 그 사용이익 상당을 피담보채권 변제에 충당한 이상 원고는 부당이득 반환을 구할 수 없다."라고 판시하였습니다.

​