[부동산승소포인트] 무허가건물의 거래과정상 발생할 수 있는 문제
안녕하세요,
이번에는 무허가 건물 취득과정상 발생할 수 있는 문제점에 대해 말씀드리고자 합니다.
저는 건물 매수인입니다. 건물은 무허가 미등기건물인데, 제가 이 소유권을 취득하는 것을 확실하게 할 방법이 있을까요?
부동산 소유권을 취득하려면, 물권법정주의에 따라 소유권이전등기를 경료하여야 합니다.
등기를 경료하지 않아도 되는 경우는 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 물권의 취득의 경우에만 예외적으로 가능합니다. 이 경우에도 처분하려면 등기를 반드시 해야 합니다.
제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
민법
문제는 여러 이유로 무허가 미등기된 부동산이 상당히 존재한다는 점입니다.
제가 진행했던 사건 중 서울 소재 무허가건물 거래사례가 있었습니다.
의뢰인은 무허가건물의 매도인이었고, 상대방은 매수인이었습니다.
미등기건물은 '무허가건물 확인원'이 발급됩니다. 이에 따라 의뢰인은 매수인으로부터 잔금을 지급받으면 무허가건물확인원상 소유자명의를 변경해주기로 하였습니다.
그리고 매수인이 권리를 안전하게 하고자 법원을 통해 무허가건물에 관한 처분금지가처분을 받아두기로 특약을 하였고, 가처분 결정을 받았습니다.
매매계약, 가처분 이후 이 건물을 더 비싸게 사겠다는 새로운 매수인이 나타났습니다.
이에 의뢰인은 기존 매수인과 합의해제 약정을 하였습니다.
그 후 의뢰인이 새로운 매수인과 매매계약을 체결하였습니다.
문제는, 기존 매수인이 합의해제 전에 이미 의뢰인에게 알리지 않은채 자신이 현 소유자라고 주장하면서, 새로운 매수인(제3의 매수인)과 몰래 매매계약을 체결했던 사실이 있었다는 점입니다. 의뢰인은 그 사실을 알지 못한채 기존 매수인과 합의해제를 하였던 것입니다.
불안감을 느낀 제3의 매수인(기존 매수인으로부터 재매수한 사람)은 무허가부동산에 관한 처분금지가처분을 신청하였습니다. 이로 인해 의뢰인이 새로 체결한 신규 매수인에게 계약을 이행하지 못하여 거액의 위약금이 발생하게 되었습니다. 또한 제3의 매수인(원고)은 의뢰인(피고)을 상대로 배임 형사고소, 민사소송을 제기하였습니다.
저는 이 소송에서 의뢰인을 대리하여 '의뢰인이 제3의 매수인의 존재'를 전혀 알지 못했고, 기존 매수인과 정상적으로 합의해제한 사실을 입증하였습니다. 결국 의뢰인은 형사소송은 불기소(혐의없음)처분을 받았고, 제3의 매수인(원고)으로부터 민사소송 소 취하 및 합의금을 지급받는 것으로 소송을 마무리하였습니다.
결론적으로 무허가건물의 매매과정은 대외적으로 공시되지 않기 때문에 무허가건물확인원상 기입되는 것이 중요하고, 그 전까지 가처분 등의 법적인 조치를 활용해볼 수 있음을 아시면 좋겠습니다.
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