[무잉여 경매] 경매절차 속행과 중단의 갈림길
이번에는 경매절차 관련 상담 진행했던 내용을 소개해드립니다.
민사집행법에 의하면 무잉여 경매취소 관련 조문으로 102조가 있습니다.
제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.
②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.
③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다
민사집행법
경매절차를 진행하는 과정에서 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 경매절차를 취소시키는 절차입니다. 무잉여 상황에서는 경매절차를 진행할 실익이 없다는 점, 그리고 선순위 권리자들의 의사에 반하여 강제로 변제하는 것에 대한 부당함 방지하기 위한 목적에서 존재하는 규정입니다.
무잉여로 인정될 상황임에도 경매법원에서 아무런 조치를 취하지 않고 있다면, 다른 이해관계자들이 경매법원에 대해 경매취소를 요청하는 방식으로 절차상 문제를 제기할 수 있습니다.
이때 '압류채권자에 우선하는 모든 부동산의 모든 부담'의 의미가 무엇인지 문제됩니다.
- 근저당권의 경우 압류채권자보다 선순위인 근저당권인 경우, 그 피담보채권액(불분명하다면 채권최고액)을 의미합니다.
- 임대보증금의 경우 압류채권자보다 먼저 대항요건 및 확정일자를 받았거나 최우선변제권에 해당하는 경우에도 여기에 해당합니다(다만 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 포함시키지 않습니다).
- 압류채권자 본인이 취득한 우선채권도 포함됩니다(대법원 2010. 11. 26. 선고 2010마1650 판결).
민사집행법 제102조는 우선채권자가 압류채권자와 동일인인 경우를 제외하고 있지 않으며, 우선채권자의 지위에 기하여 이중경매신청을 함으로써 선행 경매절차의 계속적인 진행을 구하는 의사를 적극적으로 표시하지 않은 경우에는 민사집행법 제102조에 우선채권자에 대한 보호기능이 없다고 할 수 없으므로, 부동산임의경매 신청채권자가 경매절차 진행 중에 신청채권과 별개의 선순위 채권 및 근저당권을 양수받은 경우에도 선순위 근저당권의 피담보채권액을 선순위 채권액의 계산에 포함시켜 민사집행법 제102조에 따른 잉여 여부를 계산하여야 한다고 본 원심판단을 수긍한 사례.
대법원 2010. 11. 26. 선고 2010마1650 판결 [부동산매각불허가결정에대한이의]
- 그러나 압류채권자의 집행권원상의 채권이 우선채권과 동일한 경우에는 포함되지 않습니다. 예컨대 근저당권자 피담보채권액에 대해 별도의 승소판결을 받아 강제경매를 신청하였던 경우(집행권원과 선순위채권이 동일한 경우) 에는 압류채권자의 근저당권에 대해서는 포함시키지 않습니다.
경매법원은 무잉여 경매라고 인정되면 압류채권자에게 통지하여 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공할 기회를 제공하여야 합니다.
무잉여 경매에 대해 압류채권자가 매수신청을 하지 않는다면 경매절차는 취소됩니다.
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