[부동산승소포인트] 대출가능성, 시가에 대한 착오로 계약을 취소할 수 있는지 - 법률행위의 취소 시리즈 ①

이번에는 대출가능성에 관한 착오취소에 관한 사례를 살펴보겠습니다.

민법 제109조에 의하면 법률행위의 중요부분에 관한 착오가 있고,

그 착오에 중대한 과실이 없다면 착오로 취소하는 것이 가능합니다.

그러나 구체적 사안에 있어 착오취소 요건이 충족된 것인지 여부를 판단하는 것은 쉽지 않습니다.

대출가능성에 대한 착오취소가 인정된 사례를 소개해드립니다.

사실관계를 보면(서울중앙지방법원 2018가단*****),

원고는 수분양자이고, 피고는 시행사(분양사)였습니다.

원고는 외국인으로서 수분양자지위에 있었는데, 피고는 원고가 외국인임에도 대출이 가능하고,

중도금 1~5차 전부 무이자대출이 가능하다고 하였습니다.

원고는 1차계약금을 내면서 피고의 본사 직원에게 재차 물었으나 해당 직원은 가능하다고 대답하였습니다.

원고는 2차계약금을 내면서 피고의 지점 직원에게도 다시 물었는데 그때에도 피고측은 가능하다고 대답하였습니다.

그러나 이후 실제 중도금대출을 받을 때가 되자, 해당 은행에서는 외국인이라서 대출이 불가능하다고 하였습니다.

쟁점으로,

원고는 중도금에 대해 무이자 대출이 가능하다는 말을 믿고 계약했으나

실제 대출이 안 되었기 때문에 피고에게 착오취소를 주장하였습니다.

법원에서는 "이 사건 부동산의 수분양자로서 자금이 부족한 원고가 무이자로 대출받아서 중도금 변제에 충당할 수 있는 분양대금의 50% 상당의 중도금 부분을 피고의 알선으로 H은행으로부터 차질 없이 대출을 받는 것은 원고가 이 사건 분양계약을 체결한 동기로서 비록 이 사건 분양계약서 자체에 이러한 원고의 동기가 문언으로 명시되지 않았다고 하더라도 이 사건 계약의 체결경위와 그 과정에서 원고가 피고측과 한 중도금 대출에 관한 문의 및 답변 과정을 통하여 이러한 계약 체결의 동기는 이 사건 분양계약 체결에 관한 피고측 의사표시의 내용으로서 표시되고 계약의 내용으로 되었다"는 이유로 착오취소를 인정하였습니다.

다음으로 시가에 관한 착오취소를 주장하였으나 부정된 사례를 살펴보겠습니다.

사실관계를 보면(수원지방법원2014가합****),

원고는 부동산 매수인이었고, 피고는 매도인이었습니다.

원고는 해당부동산을 12억원을 주고 샀는데,

당시 매도인이 소유권을 취득한지 1년도 채 되지 않은 시기였습니다.

매도인인 피고는 직전에 7억원을 주고 샀으면서, 거래신고시에는 12억원으로 신고하였습니다.

쟁점으로,

원고는 거래신고가액을 정당한 시세로 믿고 샀는데 사실이 아니었다며,

착오취소 주장을 하였습니다.

피고는 시세가 현재 7억원이라는 근거가 없고, 원고가 건축목적으로 토지를 매입한 것으로서

건축인허가가 된 토지라서 가치가 높다고 주장하였습니다.

법원의 판단을 보면,

① 통상적으로 매도인의 당해 부동산의 취득가액은 일부 참고가 될 수는 있을지는 몰라도 거래가격을 결정하는데 있어 중요하고 결정적인 사항이라고 볼 수는 없고, ② 토지의 경우 그 가치가 주변의 상황 및 여건, 거래대상 토지의 인허가 여부 또는 인허가 조건 충족여부에 따라 언제든지 변동될 수 있는 것이어서 원고가 매수한 후 1년 정도밖에 지나지 않은 점을 감안하더라도 이 사건 부동산 매매계약 당시 이 사건 부동산의 시세가 취득 당시와 동일하게 7억여 원에 불과하다고 단정할 수 없는 점, ~중략~ ④ 이 사건 부동산 매매계약 당시에는 **시가 어린이집 수급조절을 위하여 이후 인가제한 변경일까지 이 사건 부동산이 있는 E에 어린이집의 인가를 제한하는 고시를 발표한 상태였고, 그와 같은 인가제한이 수급조절을 목적으로 한 일시적 조치라 하더라도 인가제한이 언제 해제될지 모르는 상황에서 당장 어린이집을 건축할 수 있는 이 사건 부동산의 경우에는 시세보다 높은 가격이라 하더라도 매매를 할 유인이 있었던 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 피고에게 이 사건 부동산의 시가에 대한 현저한 정도의 착오가 있었고, 그와 같은 착오가 없었더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 않으리라는 점이 명백하다고 볼 수는 없으므로, 착오를 이유로 이 사건 매매계약을 취소할 수는 없다고 판단하였습니다.

결론적으로 착오취소 중 시가의 착오는 동기의 착오로서 취소가 쉽게 인정되지 않는다는 점, 대출가능성에 대한 착오는 대출기관이나 대출조건까지 특정되고, 계약의 내용으로 편입되었다고 볼 정도가 되어야 대출실패로 인한 착오취소가 인정될 가능성이 있다는 점을 인식하시면 좋겠습니다.