[부동산승소포인트] 매수인이 건물 매매계약시 불법성을 알고 샀는지 여부 - 하자시리즈 ⑥

지난 번 하자담보시리즈 ⑤ 글에 이어서,

매수인이 불법건축물을 매수하여 사용하던 중 우연히 불법적인 부분을 확인하게 되는 경우가 있습니다. 상식적으로 불법건축물인 것을 알고도 아무 조건 없이 시세대로 혹은 매도인이 제시된 가격으로 매수할 사람은 없을 것입니다.

그런데도, 매도인에 대한 손해배상소송을 진행하다보면, 매수인이 처음부터 불법건축물인 것을 알고 샀다는 취지의 매도인측 주장을 보게 됩니다.

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그렇다면, 과연 매도인에 대한 손해배상소송에서

가. 매수인이 알고 샀느냐가 중요한 쟁점인 것인지,

나. 매수인이 계약 당시 불법성을 몰랐다는 점을 어떻게 입증해야 하는지 문제가 됩니다.

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이와 관련된 하급심 사례(인천지방법원 2018가합58***)를 소개해드립니다.

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사실관계를 보면,

원고는 건물 매수인이고

피고는 건물 매도인이었습니다.

원고는 건물을 매수한 후 6개월이 지나서 건물 중 일부가 용도변경된 상태라는 점을 알게 되었습니다.

그래서 피고를 상대로 손해배상 소송을 제기하였는데, 소 제기 시점은 불법건물임을 안 날로부터 9개월이 지난 후였습니다.

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양측 주장을 보면,

원고는 불법건축물임은 하자에 해당하므로 민법 제580조 하자담보책임을 주장하였고,

불법행위(기망행위)를 이유로 한 손해배상청구도 하였습니다.

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피고는, 원고가 계약당시 용도변경을 알고 샀으며,

현황을 보면 건축물대장상 용도와 다르다는 점을 쉽게 알 수 있다는 점을 주장하였습니다.

양측에서 각기 증인을 신청하여 총 2명의 증인신문이 이루어졌습니다.

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법원의 판단을 보면,

원고가 매매계약 당시 불법성을 알고 샀다고 인정하여, 원고의 청구를 기각하였습니다.

​그 판단의 근거로 ① 중개대상물 확인, 설명서상의 '적법' 표시는 건축물대장상 위반건축물 표시가 없다는 취지로 보이고, 나아가 곧바로 계약의 내용이 된다고 단정하기 어렵다는 점, ② 본건 계약 체결 이전에도 매도인측 직원은 모든 매수희망자에게 불법성을 설명했고, 원고에게도 설명했다고 증언하고, 중개인도 설명했다고 증언한 점, ③ 매수인측 증인이 소제기 전 나눈 대화녹취록에서 '계약 당시 불법이라는 설명을 들었다'는 취지의 대화를 나눈 점, ④ 건축물대장상 용도와 현황이 다르다는 점은 현황을 보기만 해도 쉽게 알 수 있다는 점, ⑤ 매수인인 원고는 불법부분이 전체 건물의 가치에 영향을 미치는 중요부분이라고 주장하고 있는데, 이를 감안하더라도 원고가 불법성을 알수 있었다고 보

이는 점이 인정되었습니다.

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제 의견을 덧붙이면, 위 판단근거 중 매수인에게 가장 불리했던 쟁점은, 건물의 현황과 건축물대장의 차이점을 누가보더라도 쉽게 파악할 수 있었다는 점으로 보입니다.

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일반인이 누가 보더라도 쉽게 불법성을 판단할 수 있을 정도로 명확하였다면, 통상적으로 이러한 부분이 계약 과정에서 언급될 가능성이 높다는 점에서 매수인에게 불리하게 작용한 것으로 보입니다.

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불법건축물 소송에서는 '매수인이 알고 산 경우나 과실로 알지 못한 경우'에는 민법 제580조의 하자담보책임이 인정되지 않는다는 점, 알고 샀는지 여부는 여러 간접정황까지도 함께 고려될 수 있다는 점을 인식하시면 좋겠습니다. 다만, 하자담보책임 외에도 채무불이행 중 불완전이행으로 인한 손해배상청구도 고려해볼 수 있으므로 이 부분에 대해 다음 번 글에서 소개해드리겠습니다.

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