[부동산승소포인트] 담보대출조건으로 매수했는데 대출이 안 된 경우 - 계약해제시리즈 ③

이번에는 대출조건으로 매수하였으나 대출이 이루어지지 않은 경우의 사례를 보겠습니다.

매매계약이나 분양계약 관련 상담을 하다보면 대출이 문제되는 경우가 많이 있습니다.

매수인은 매매계약체결 당시 매도인측에서 대출을 해주겠다는 취지로 이해하고 계약을 했습니다.

그러나 계약서 어디에도 대출가능조건에 관한 문구나 특약은 없는 것이 보통의 모습입니다.

매도인이 대출에 협조해주겠다고 말한 사실이 인정되더라도, 더 나아가 어느 금융기관에 어떤 조건으로 대출을 받아야 하는 것인지 '대출'이라는 용어의 범위가 너무나 넓습니다. 제1금융권 대출인지, 이자는 얼마인지, 담보대출인지 신용대출인지, 변제기나 담보는 어떠한지 등 대출계약이 불가능하다고 확정짓기에는 금융기관도 많고, 대출조건도 각양각색입니다. 이런 상태에서는 '대출이 가능할 것'이라는 조건이 인정된다고 하더라도, 최종적으로 대출이 불가능해졌다고 확정적으로 볼 기준이 무엇인지도 알 수 없습니다.

매도인의 의무도 불분명합니다. 매도인이 대출을 알선해 주겠다는 것인지, 아니면 대출조건을 확정하여 매수인에게 제공하겠다는 것인지, 중개인의 협력을 말하는 것인지 등 명확하지가 않습니다.

이렇듯 대출에 관한 구체적인 합의나 특약이 존재하지 않는다면, 대출불가능이라는 상황 하에서도 계약을 무효화 하는 것은 쉽지 않습니다.

대출을 계약조건으로 삼고, 대출이 불가능해질 때 계약을 무효로 하기 위해서는 어떻게 특약을 작성하면 좋을까요.

이와 관련한 하급심 사례를 소개해드립니다(서울고등 2018나20*****)

사실관계를 보면,

원고는 토지매수인이고, 피고는 매도인이었습니다.

원고는 토지를 매수한 후 그 토지 위에 신축건물을 지어 그 수익금으로 토지대금을 지급하고, 나머지 수익은 원고가 취득하기로 하는 내용의 공동사업계약을 체결하였습니다.

특약으로 토지담보대출금 액수, 건물 신축후 건물담보 추가대출금 액수를 특정하고, 대출은행을 제1금융권 또는 특정은행으로 지정하여 대출을 받기로 하였고, 대출이 불가능할 경우 계약을 무효로 한다고 하였습니다. 또한 특약위반시 계약이 해제권이 발생하는 것으로 명시하였습니다.

이후 특정은행에서의 대출이 불가능해졌고, 원고는 제2금융권 대출조건을 피고에게 제안했으나,

피고는 이를 거절하고 해제통보를 하였습니다.

양 당사자의 주장을 보면,

원고는 대출이 불가능하다고 볼 수 없고, 설령 불가능하다고 보더라도 피고의 해제권행사는 이행최고가 없어 부적법하다고 주장하였습니다.

피고는 자신의 해제권 행사로써 해제되었다고 주장하였습니다.

법원의 판단을 보면,

피고 주장대로 계약이 해제되었다고 판단하였습니다.

계약의 해제권 발생조건이 명확하게 되어 있고, 그에 따라 피고가 해제하겠다는 통보를 하였으며,

피고의 계약해제 통보 후 원고는 상당기간 동안 대출조건을 충족시키지 못하였고, 피고가 이후 다시 계약해제를 통보하였으므로 적법한 이행최고를 하였던 점이 인정되었습니다.

결론적으로 대출을 매매계약의 조건으로 혹은 해제권 발생요건으로 삼기 위해서는 특약에 명확하고 구체적으로 내용을 기입하여야 하며 해제권 행사 및 절차에 대해서도 구체적으로 특약을 명시하는 것이 좋다는 점을 인식하시면 좋겠습니다.