[부동산승소포인트] 토지사용승낙의 의사표시를 할 의무 - 토지사용승낙서 시리즈 ⑤

지난 토지사용승낙서시리즈 ①, ②, ③, ④에 이어서,

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이번에는 토지사용승낙의무를 부담하는 자가 승낙을 거부할 경우, 어떤 소송을 하여야 하는지 살펴보겠습니다.  참고로 급수시설을 위해 타인 토지를 사용할 권리(민법 제218조에 근거)가 있고, 급수시설 관련 조례에서 급수공사 신청시 타인의 동의서를 제출하도록 되어 있다면, 그 타인에 대한 소송 형태는 '토지사용권 확인소송'이면 된다는 점에 대해 지난 글에서 말씀드렸습니다. 

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토지소유자가 그 토지 위에 건축허가를 받기위해 옆 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받았다면 아무런 문제가 없을 것입니다.그러나 토지사용승낙을 했던 토지소유자가 그 토지를 팔면 어떻게 될까요.

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대법원은 "소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익의 권능이 소유자에 의하여 대세적·영구적으로 유효하게 포기될 수 있다고 한다면, 이는 결국 처분권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 물권 법정주의에 반하므로, 특별한 사정이 없는 한 이를 허용할 수 없고 당사자가 사용수익권을 포기하였다 하더라도 이는 그 상대방에 대하여 채권적으로 포기한 것으로 봄이 상당하며, 그것이 상대방의 사용·수익을 일시적으로 인정하는 취지라면 이는 사용대차의 계약관계에 다름 아니라고 할 것이다( 대법원 2009. 3. 26. 선고 2009다228, 235 판결 참조)."라고 판시하고 있습니다.

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토지사용승낙서는 원칙적으로 '채권적인 효력'만 있는 것이어서 당사자가 변경되면 그 효력을 주장하기 어렵습니다.

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즉, 토지사용승낙서는 당사자 사이의 채권적 효력일 뿐이므로, 인접 토지의 소유자가 변경되어 현 소유자로부터 또 다시 토지사용승낙서를 받아야만 할 경우, 현 소유자를 상대로는 어떤 소송을 하여야 하는지 입니다.

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사실관계를 보면,

원고는 토지(해당토지)매도인이고, 피고는 토지매수인입니다.

원고는 해당토지 매도 전에 인접토지 소유자에게 토지사용승낙서를 써주었습니다.

원피고 사이의 매매계약서에는 '피고는 원고가 인접토지로 통하는 도로로 해당토지의 특정부분 토지사용을 승낙한 부분을 이해하고 인정하였다.'라고 특약사항을 기재하였습니다.

이후 인접토지소유자는 건축허가를 받기위해 피고에게도 토지사용승낙서를 요청하였습니다.

그러나 피고는 이를 거부하였습니다.

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양측의 주장을 보면,

원고는 자신이 써준 토지사용승낙서를 피고가 승계했다고 주장하였습니다. 그러면서 피고가 인접토지 소유자에게 건축허가를 신청함에 있어 토지사용승낙의 의사표시를 하라는 청구를 하였습니다.

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이에 대해 피고는 ,자신은 인접토지의 통행을 위한 승낙만 했을 뿐, 건축허가를 위한 승낙을 하지 않았다고 주장하였습니다. 또한 자신은 토지사용승낙의 당사자가 아니므로 원고가 자신에게 승낙하라고 청구할 수 없다고 주장하였습니다.

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법원의 판단을 보면(대전지방법원 2014나*****),

원고의 청구를 인정하면서, 그 근거로 매매계약서에 피고의 토지사용승낙의무가 명시되지는 않았으나 구체적으로 승낙토지의 위치, 면적을 특정하여 승낙이 있었던 점이 표시된 점, 이러한 표시가 된 이유는 인접토지소유자의 건축허가시 분쟁을 방지하기 위한 목적인 점, 인접토지 소유권자가 변동될 경우 그 매수인도 토지사용권을 향유하려면 인접토지 소유자를 특정하여 기재하지 않는 것이 더 목적에 부합하는 점, 주민들의 통행에 불편함이 없도록 할 목적일 뿐이었다면 계약서에 그와 같이 명기할 이유가 없었을 것으로 보이는 점, 피고의 남편은 원고가 토지사용승낙을 해주었다는 말을 듣고도 별다른 이의를 제기하지 않은 점 등을 종합할 때 피고가 매매계약으로써 토지사용승낙의무를 승계할 의사였다고 보았습니다.

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종전 소유자가 행한 토지사용승낙에 관하여 토지 매수인이 승낙의무를 승계했다는 점에 관하여 명확하게 매수예정자까지도 승낙의무자로 지정하여 작성하면 좋을 것이나, 이와 같이 간접적인 사실관계들과 특약을 통해서도 토지사용승낙의무의 승계가 인정된 점을 인식하시면 좋겠습니다.

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