[부동산승소포인트] 상가집합건물의 구분점포의 매매계약 - 매매목적물의 특정

매매계약의 목적물은 매매계약서상 기재된대로 특정되는 것이 원칙입니다.

문제는 상가집합건물의 건축물대장이나 등기부상으로 구분점포의 위치, 면적이 특정되어있음에도

실제 각 점포의 이용현황이 공부상 기재와 일치하지 않으며, 일치하게 만드는 것이 불가능에 가까울 때

매매계약서 기재(이용현황)대로 매매목적물이 특정되었다고 볼 수 있을지 여부 입니다.

대법원은 "처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2020. 2. 13. 선고 2016다12595 판결 등 참조)"라고 판시하였습니다.

또한 대법원은 "매매의 목적이 된 권리가 매도인이 아닌 타인에게 속한 경우에도 매도인은 매매계약을 체결할 수 있고, 이때 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 할 의무를 부담한다(민법 제569조). 이와 같은 법리는 매매의 목적이 된 권리가 매도인과 타인의 공유라도 해도 마찬가지이다."라고 판시하였습니다(대법원 2021다220666).

- 사실관계

원고는 상가구분점포를 특정하여 매수하고, 모든 매매대금을 지급한 매수인이고, 피고는 매도인이었습니다.

건축물대장, 건물등기부에는 각 구분점포로 등기가 되어 있었습니다.

그러나 매매계약서에는 공부상 기재와 일치하지 않는 위치, 면적으로 매매목적물이 특정되었습니다.

피고는 특정된 구분점포(매매목적물)의 소유자가 아니라, 상가건물 전체의 일부 공유자였습니다.

- 쟁점

원고는 매매계약서 기재대로 자신에게 특정된 구분점포를 인도하라고 청구하였습니다.

피고는 자신은 일부공유자로서 특정 면적을 처분할 권한이 없으며, 매매계약이 무효라고 주장하였습니다.

- 법원의 판단

2심(원심)까지는 매매계약서에도 불구하고 원고의 청구를 기각하였습니다.

피고가 특정부분을 매도할 권한이 없는 공유자 중 1인에 불과하였다고 보았던 것이 주된 이유였습니다.

그러나 대법원은 원고의 청구를 인용하는 취지로 파기환송 판결을 하였습니다.

그 근거로 무권한자인 매도인이 체결한 매매계약도 유효하며,

공유지분권자로서 처분권이 없는 경우에도 마찬가지인 점,

상가구분점포의 경우 등기부나 대장 등 공부상 기재에 따라 매매대상이 될 것이지만,

특별한 경우(실제 이용현황과 공부상 기재 불일치 및 그 복원조차 용이하지 않으며, 매매당사자들이 실제 이용현황대로 매매할 의사를 가지고 거래한 경우 등)에는 실제 현황대로 매매목적물을 특정할 수밖에 없다는 점을 제시하였습니다.