[부동산승소포인트] 상가임대차 계약갱신거절권 - 3기 연체한 사실

상가건물임대차보호법에 의하면, 원칙적으로 임차인은 10년의 계약갱신권이 보장되어 있으나, 갱신거절사유에 해당할 경우 더 이상 갱신할 수 없습니다(동법 제10조 제1항 각 호).

그 중에서 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"라는 부분의 해석과 관련하여, 갱신권 행사 당시 시점을 기준으로 3기의 차임이 연체된 상태를 말하는 것인지, 아니면 현재는 연체된 금액이 없어도 과거에 3기 연체한 사실이 있는 경우까지 포함하는 것인지 쟁점이 되었습니다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

대법원(2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결)에 의하면, 문언상 당연하게도 과거 3기 연체사실만 있어도 현재는 연체상태가 아니더라도 갱신거절권이 발생하는 것으로 보았습니다.

위와 같은 해석의 근거로는, 문언상 동법 제10조 제1항 제1호와 동법 제10조의8의 문언이 다르게 규정되어 있음을 제시하였습니다.

또한 기존 임대차계약에서 차임에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 임대차계약 종료 후의 계속 점유를 원인으로 한 차임 상당의 부당이득에 대한 부가가치세도 임차인이 부담하여야 한다는 판단을 다시 확인하였습니다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조).

결론적으로 임대차계약의 갱신거절권 발생요건으로 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'에는 갱신거절 시점을 기준으로 차임이 연체된 상태 뿐만 아니라 현재는 연체된 금액이 없더라도 과거에 3기분의 연체된 사실이 있었던 경우까지 포함한다는 점을 기억하시면 좋겠습니다. 또한 임대인에게 갱신거절권이 인정될 경우 동조(제10조 제1항 제1호)를 준용하는 권리금회수기회 방해금지의무도 배제된다는 점에서 중요한 부분임을 인식하시면 좋겠습니다.