[부동산승소포인트] 상가분양계약 후 기둥으로 인한 손해배상이나 계약 해제가 가능한가요?
안녕하세요, 이번에는 상담 사례로 분양계약해제 사유 중 '상가 기둥'에 관한 내용을 말씀드리겠습니다.
저는 상가 수분양자입니다. 제가 계약한 상가에 커다란 기둥이 있습니다. 계약 당시에는 설명을 듣지 못했습니다. 기둥 때문에 계약을 유지하기가 어려울 정도입니다. 제가 계약해제나 손해배상청구가 가능할까요?
분양계약 관련 자주 문의를 주시는 쟁점 중 하나가 '기둥'문제입니다. 수분양자로서 상가를 분양받았는데,
기둥으로 인하여 이 사건 점포의 가시성 및 접근성이 침해되고, 출입이 어려워지는 등의 문제가 발생합니다.
이 때문에 도저히 계약을 유지할 수 없게 되었다는 주장을 하게 됩니다.
분양계약도 '매매계약'의 일종이며, 매매계약의 경우 매도인의 담보책임(민법 제580조)가 적용됩니다.
제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
민법
민법 제580조에 의하면 매매목적물에 하자가 있다면, 계약해제 또는 손해배상청구가 인정될 가능성이 있습니다.
다만 각 요건이 잘 충족되어야 합니다. 계약해제는 법원이 함부로 인정하지 않습니다. 민법상으로도 "계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 해제할 수 있다."고 되어 있습니다. 매매목적물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없게 되는지에 대해, 법원은 보수적으로 판단하고 있습니다. 또한 대법원은 "매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못한 경우 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못한 경우에 매도인은 민법 제580조에 따라 매수인에게 그 하자로 인한 담보책임을 부담(대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결 등 참조)"고 판시하고 있습니다.
사실관계를 보면(서울고등법원 2020나******)
원고는 상가 수분양자였습니다.
피고는 상가 매도인인 시행사였습니다.
양측의 주장을 보면,
원고는 기둥으로 인한 가시성, 접근성 침해와 출입제한의 손해발생을 주장하였습니다.
피고에게 계약해제, 손해배상을 청구하였습니다.
피고는 계약해제에 이를 사유가 아니라고 주장하였습니다.
또한 피고는 계약서상에 처음부터 "상가기둥관련 이의를 제기하지 않는다"고 되어 있으므로 소송을 제기할 수 없거나
기둥관련 원고에게 부담할 손해배상책임은 매우 제한되어야 한다고 주장하였습니다.
법원의 판단을 보면,
원고들의 청구 중 손해배상청구만 일부 인용하였습니다. 계약해제는 인정하지 않았습니다.
손해배상의 금액에 대해서는 전체 분양대금 중 8% 정도로 인정하였습니다.
그 이유로 원고들이 계약당시 기둥의 존재나 위치를 파악하기 어려웠던 점, 계약을 중개하고 분양대행업무를 담당한 사람도 기둥관련 설명을 하지 않았다고 인정한 점, 기둥 때문에 실제 시야, 출입이나 통행에 제약이 발생한 점, 허가도면에는 기둥위치가 표시되어 있으나 분양계약당시 허가도면을 보기 어려웠고, 허가도면을 보더라도 기둥위치를 원고가 이해하기 어려웠던 점, 허가도면상 기둥위치가 최종 준공당시 변경되었는데 이러한 설계변경에 대해 원고에게 전혀 설명하지 않은 점을 제시하였습니다.
결론적으로 상가기둥이 존재함을 알지 못하였다가 기둥으로 인해 시야, 접근성, 가시성 등이 침해된 경우라면 분양대금의 일정 비율(10% 미만 수준)으로 손해배상이 인정될 가능성이 높다는 점을 인식하시면 좋겠습니다.
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