[부동산승소포인트] 국유재산, 공유재산에 대해 임대차보호법이 적용되나요?
안녕하세요, 이번에는 국유재산, 공유재산 관련 상담사례를 소개해드립니다.
저는 국유재산 사용허가를 받아 5년 사용했고, 갱신승인을 받아 5년 중 2년 이상 사용 중 입니다. 갑자기 시설관리단이 저에게 연간 사용료가 잘못 산정되었다며 6배 이상의 증액 사용료를 받는게 맞다는 연락이 왔습니다. 저는 상가임대차보호법상 보호를 못받는 것인가요?
의뢰인은 국유재산 사용허가를 받아 상가로 이용 중인 분이였습니다.
국유재산법 적용 대상인 상태에서 상가임대차보호법상 임차인 보호규정을 적용받을 수 없는지 문의하셨습니다.
국가가 사인에게 국가의 재산을 사용하게 허락하는 경우 적용되는 법률 중에는 '국유재산법', '공유재산법' 2가지가 있습니다.
국유재산이란 국가 소유인 재산을 말하고, 공유재산이란 지방자치단체의 소유로 된 재산을 말합니다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2021. 4. 20.>
1. “공유재산”이란 지방자치단체의 부담, 기부채납(寄附採納)이나 법령에 따라 지방자치단체 소유로 된 제4조제1항 각 호의 재산을 말한다.
제5조(공유재산의 구분과 종류) ① 공유재산은 그 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분한다.
② “행정재산”이란 다음 각 호의 재산을 말한다. <개정 2021. 4. 20.>
1. 공용재산
해당 지방자치단체가 사무용, 사업용 및 공무원의 거주용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설 중인 재산
2. 공공용재산
해당 지방자치단체가 공공용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설 중인 재산
3. 기업용재산
해당 지방자치단체가 경영하는 기업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 거주용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설 중인 재산
4. 보존용재산
법령ㆍ조례ㆍ규칙이나 그 밖에 필요에 따라 지방자치단체가 보존하고 있거나 보존하기로 결정한 재산
③ “일반재산”이란 행정재산 외의 모든 공유재산을 말한다.
제2조의2(다른 법률과의 관계) 공유재산 및 물품의 관리ㆍ처분에 관해서는 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 이 법에서 정하는 바에 따른다.
공유재산 및 물품관리법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2011. 3. 30.>
1. “국유재산”이란 국가의 부담, 기부채납이나 법령 또는 조약에 따라 국가 소유로 된 제5조제1항 각 호의 재산을 말한다.
제6조(국유재산의 구분과 종류) ① 국유재산은 그 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분한다.
② 행정재산의 종류는 다음 각 호와 같다. <개정 2012. 12. 18.>
1. 공용재산: 국가가 직접 사무용ㆍ사업용 또는 공무원의 주거용(직무 수행을 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우로 한정한다)으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산
2. 공공용재산: 국가가 직접 공공용으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산
3. 기업용재산: 정부기업이 직접 사무용ㆍ사업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 주거용(직무 수행을 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우로 한정한다)으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산
4. 보존용재산: 법령이나 그 밖의 필요에 따라 국가가 보존하는 재산
③ “일반재산”이란 행정재산 외의 모든 국유재산을 말한다.
제4조(다른 법률과의 관계) 국유재산의 관리와 처분에 관하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에서 정하는 바에 따른다. 다만, 다른 법률의 규정이 제2장에 저촉되는 경우에는 이 법에서 정하는 바에 따른다.
국유재산법
국유재산이나 공유재산 모두
'공용재산, 공공용재산, 기업용재산, 보존용재산'을 합하여 '행정재산'으로 구분합니다.
행정재산 외 모든 국유, 공유재산은 '일반재산'이라고 구분합니다.
과거 두 법 개정전에는 '일반재산' 대신에 '잡종재산'이라는 표현을 썼습니다. 대법원은 잡종재산의 대부행위에 대해 사인간 거래, 사법상 계약이라는 법리를 판시한 적이 있습니다.
대법원은 "국·공유 잡종재산에 관한 관리·처분의 권한을 위임받은 기관이 국·공유 잡종재산을 대부하는 행위는 국가나 지방자치단체가 사경제 주체로서 상대방과 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약이고, 따라서 국·공유 잡종재산의 대부 등 권리관계에 대하여는 사법의 규정이 적용됨이 원칙이지만, 계약당사자의 일방이 국가나 지방자치단체이고 그 목적물이 국·공유재산이라는 공적 특성 때문에 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법, 산림법 등 특별법의 규제를 받게 된다. 그런데 이 건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련하여서는 공유재산 및 물품관리법 등의 특별법에 이에 관한 아무런 규정이 없으므로, 이 건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련한 법적 효과에 관하여는 일반법인 민법의 규정이 적용되게 된다."라고 판시하고 있습니다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결).
그렇다면 잡종재산, 일반재산에 대한 대부행위가 있으면, 상가임대차보호법이 전부 적용된다고 볼 수 있을까요?
우선, 상가임대차보호법에 의하면 명시적으로 국유재산에 대해 권리금 관련 규정은 적용을 배제하도록 정하고 있습니다.
10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
상가임대차보호법
상가임대차보호법의 권리금회수기회 규정 외에 나머지 규정들(계약갱신권, 차임증액 한도제한 5%, 묵시의 갱신 등)이 일반재산, 잡종재산에 대해
적용가능한가에 대해 명확한 대법원 판례가 존재하는 것은 아닙니다.
그렇지만, 하급심(서울중앙 2012나****)은 "공유재산의 관리를 위한 위탁기간, 사용료 등에 관하여 공유재산 및 물품관리법이 따로 규정하고 있고, 앞서 본 바와 같이 원고는 공유재산인 이 사건 부동산에 관하여 위 법에 따라 피고와 위탁협약을 체결하였는바, 위탁기간에 대하여는 위 법이 적용될 뿐 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않으므로, 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다."라고 판시하고 있습니다.
다른 하급심(부산지방법원 2013가합***)에서도 "을 제7호증(공유재산 관리대장)의 기재에 의하면, 이 사건 점포는 행정재산 중 공공용재산에 해당하는바, 이와 같은 공물은 본래 사법의 적용을 받는 물건일지라도 직접 행정목적을 위하여 제공된 물건이기 때문에 사물(私物)과는 달리 일정한 범위 안에서 사법(私法)의 적용이 배제되고 원칙적으로 공법적 규율을 받게 된다. ~중략~ ① 이 사건의 경우와 같이 점용허가기간이 만료되기 직전에 임대인이 새로운 임차인과 이 사건 상가에 관한 임대차계약을 체결한 경우, 상가임대차보호법이 적용되어 점용허가기간을 넘어 임대차기간이 존속된다든지 소유자인 부산광역시 내지 부산광역시로부터 새로 관리권을 위탁받은 자가 임대인의 지위를 승계한다고 본다면 앞서 본 바와 같이 행정재산(특히 공공용재산)의 경우 공적 목적에 제공되고 있어 사권의 행사를 가능한 제한하려는 공유재산 및 물품관리법 기타 관련 법령의 취지나 공물로서의 목적 달성에 상당한 장애를 초래하게 되는 점, ② 또한, 원고의 경우에는 B와 임대차계약을 체결할 당시 이미 점용허가기간이 2013. 3. 5.까지인 사실을 잘 알고, 그 기간에 맞추어 이 사건 임대차계약을 체결하였을 뿐만 아니라, 전차인인 주식회사 F와 전대차계약을 체결하면서도 그 전대차 기간을 2013. 2. 말까지로 정하였는데, 사정이 이와 같다면 원고로서는 점용허가기간인 2013. 3. 5.이 지나면 임대차관계가 종료된다는 사실을 충분히 인지하고 그에 따라 계약을 체결한 만큼, 행정재산에 해당하는 이 사건 점포에 대해 사법인 상가건물임대차보호법을 적용하여 원고를 보호할 만한 필요성이 현저히 떨어지는 점 등을 참작하면, 행정재산의 공법적 특성으로 인해 이 사건에 관하여는 적어도 상가건물임대차보호법에서 정한 최단 임대차기간이나 임대인의 지위 승계에 관한 규정은 적용되지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 다른 전제에서 선 원고의 위 주장은 이유 없다."라고 판시하기도 하였습니다.
결론적으로 공유재산, 국유재산 중 '일반재산'의 경우라고 하더라도 상가임대차보호법이 적용된다고 보기는 쉽지 않으며, 국유재산법과 공유재산법의 규정이 우선적용된다고 해석될 가능성이 더 높다는 점을 인식하시면 좋겠습니다.
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