[명도소송] 명도소송의 흐름과 핵심포인트 시리즈 ①

토지나 건물 즉, 부동산에 대한 인도청구소송을, 예전 용어로 '명도소송'라고 불러왔고, 요즘에도 임대차계약 종료시에 건물인도청구 소송을 흔히 "명도소송"이라고 부르곤 합니다.

​명도소송을 진행하실 때, 원고(명도청구의 소를 제기한 사람)는 피고(부동산의 현 점유자)를 상대로 ① 소유권을 원인으로 하여 혹은 ② 약정, 주로는 임대차계약을 원인으로 하여 부동산을 인도하라는 청구를 하게 됩니다.

① 소유권을 원인으로 한다는 말은, 민법 제213조(소유물반환청구권)이나 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)에 기하여 소유물의 반환이나 인도를 청구한다는 뜻이고,

② 약정을 원인으로 한다는 말은, 임대차계약이나 사용대차 등 원·피고 사이에 이루어진 계약을 근거로 부동산의 반환을 청구한다는 뜻입니다.

​둘 중에 어느 것을 청구원인으로 할 것인지는, 사안에 따라 좀 더 유리한 쪽이 무엇인지 등에 관하여 법률전문가의 도움을 받아 법리를 구성하시면 좋습니다. 다만, 보통 가장 많이 이루어지는 소송은 임대차계약 종료 후 건물임차인을 상대로 한 명도소송이라고 할 것입니다.

​2017년 기준 사법통계(법원 대국민서비스 사이트, 사법통계 일부 발췌 참조)를 보면, 1심 본안사건 기준 전체 24만여건의 소송 중에 건물명도·철거소송은 3만5천여건에 달하고 있습니다.

​2. 명도소송은 언제 제기해야 하나요?

명도소송에서 가장 중요한 부분 중 하나는, 명도소송의 제기 시점입니다. 통상적으로 아무리 빨리 소송을 진행한다고 하더라도 6개월은 최소기간이라고 생각하셔야 합니다. 문제는, 임대인께서 임차인과 계속 협의하고, 임차인이 연체차임을 내겠다는 말만 믿고서 수개월 연체가 된 이후에서야 명도소송을 검토하시게 되면, 그 지체한 시간만큼 매월 차임 상당의 손해를 입게 되시기 때문에, 임차인이 차임을 연체하기 시작하면 곧바로 명도소송을 검토하시는 것이 좋습니다.

​명도소송비용이나 절차, 변호사 선임 여부 등을 고민하다보면 또다시 시간이 지체되기 때문에 조금이라도 빨리 검토하시는 것이 손해를 최소화 하는 방법이 될 수 있습니다.

명도소송의 소장 제출 전에 가장 중요하게 확인해야 할 부분은, 현 점유자가 누구인지 정확히 확인해야 한다는 점입니다. 정확히 확인한 점유자를 상대로 점유이전금지가처분과 소장제출을 함께 진행하여야만 추후 승소판결을 받은 이후에 점유자가 바뀌더라도 그대로 승소판결을 집행할 수 있게 됩니다.

​현 점유자가 누구인지 제대로 확인하는 문제는, 여러가지 방법이 있을 수 있는데, 소유자가 세무서나 전입세대열람 등을 통해 임차인을 확정하는 것은 물론이고, 해당 부동산을 직접 찾아가는 등 다각도의 방법을 구사하여야 합니다.

​정확히 확인된 점유자를 상대로 점유이전금지가처분신청서와 소장 제출을 동시에 또는 점유이전금지가처분이 먼저 진행되도록 하는 것이 안전하다는 점을 잊지 마셔야 합니다.

​또한 토지 지상에 건물이 존재한다면 그 건물에 대해 철거청구 또는 건물 세입자에 대해 퇴거청구도 함께 검토하여야 하며, 토지 지상의 건물이 세워지게 된 경위를 잘 살펴서 건물에 대한 토지주와 건물주 사이의 권리관계가 어떠한지 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.

​기본적으로 건축법 등 관계법령에 따르면, 신축건물을 짓기 위해서는 그 부지의 소유권 또는 사용권을 확보하여야 하며, 부지의 소유권이 없는상태로 건물이 지어지는 것이 오히려 예외적인 경우입니다. 현실적으로는 여러 사실관계를 원인으로 하여, 건물 소유자가 그 부지에 대해 소유권이 아닌 법정지상권, 지상권, 임대차계약, 토지사용대차 등 권리를 보유하고 있을 가능성이 존재합니다.

명도소송의 경우 신속하고, 꼼꼼하게 대응할 수 있는 변호사를 선임하시는 것이 좋습니다. 유사사건의 경험이 많고, 사건을 직접 검토하며, 의뢰인과 언제든지 적극적으로 소통할 수 있는 변호사라면 무리없이 잘 진행하실 수 있을 것입니다.

​