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[건설승소포인트] 매매목적물 하자에 대한 손해배상 - 하자시리즈 ①

작성자

law

작성일

2021-05-12 10:36

조회

2316

저는 상가분양계약을 체결한 수분양자입니다. 그런데 나중에 보니 상가에 커다란 기둥이 그것도 중앙에 존재하는 것을 알게 되었습니다. 시행사에게 손해배상을 청구할 수 있나요?

매매계약을 체결하였는데 해당 건물이 불법건축물이라는 사실을 나중에 알게 되거나, 신축건물에 계약당시 예상치 못한 설계변경이 있거나 혹은 커다란 기둥이 발견된 경우, 이는 하자에 해당합니다. 이러한 하자에 대해 매수인은 언제, 어떤방식으로, 어떤 내용의 권리를 행사할 수 있을까요.

매수인의 매도인에 대한 하자담보청구권에 관한 민법 규정에 의하면, 매매계약 체결 후 매매목적물에 하자가 있고 + 매수인이 하자의 존재를 알지 못했으며, 하자를 알지 못한데 과실이 없고, 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없으면 계약해제가 가능하며, 만약 계약의 목적 달성이 가능하면 손해배상만 청구가 가능합니다. 그리고 이러한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 합니다.

민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

이때 하자란 무엇인가부터 보면, 대법원은 “매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질 성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이며, 이러한 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 등 참조).”라고 판시하고 있습니다.

즉, 특별한 수준의 품질을 약정한 것이 아니라면 통상적인 성질, 성능을 결여한 경우에 하자로 보고 있습니다.

또한 대법원 판례(2014다28718 판결 등)에 따르면, 매수인이 과실로 하자를 알지 못한 경우라고 함은 매수인이 일반 보통사람의 주의를 하였더라면 그 하자를 알 수 있었는데도 부주의하여 이를 알지 못한 경우를 가리킵니다.이러한 하자담보책임은 선의, 무과실 6개월 내 행사요건 등 요건이 까다로운 측면이 있기 때문에 하자담보요건 충족이 안 될 경우에는, 사안에 따라 민법의 채무불이행 책임 중 '불완전이행으로 인한 책임'으로 법리를 구성할 수도 있습니다. 다만 이 경우에는 채무불이행책임에 대해서는 매도인의 귀책사유라는 요건이 기본적으로 더 부가가 됩니다.

구체적으로 상가수분양자가 상가 내 예상치 못한 기둥으로 인해 손해를 입었다고 주장한 사례에서 청구가 인용된 사례를 보겠습니다.

사실관계를 보면,

원고는 상가 1개 호실을 분양받은 수분양자였고, 계약 당시에는 상가 내 커다란 기둥이 설치될 것인지에 대해 전혀 예상하지 못하였습니다. 이에 원고는 시행사(피고)를 상대로 기둥으로 인한 계약목적 달성 불가능을 주장하며 계약해제 및 원상회복을 청구하였습니다.

이에 대해 법원은, "이 사건 상가 내 점포의 목적, 구조, 점포에서 기둥이 차지하는 면적 및 점포 내에 기둥이 존재하는 경우 시야를 차단할 뿐 아니라, 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 가져온다는 사정 등을 종합하여 보면, 원고 L을 제외한 나머지 원고들이 분양받은 점포 내에 위와 같은 기둥이 존재하는 것은 이 사건 각 계약의 목적물에 관한 하자에 해당할 뿐 아니라, 원고들은 이로 인하여 당초에 계획했던 대로 O전문 점포 영업을 하기 어렵게 되었다 할 것이고, 한편 완공된 집합건물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 수분양자는 이를 이유로 분양계약을 해제할 수 있다."고 판시하였습니다.

“이 사건 상가는 O전문쇼핑몰로 개발, 분양되었고 상가 내 구분점포 사이에는 벽이나 기타 차단시설이 설치되어 있지 않은 반면 바닥에 경계를 식별할 수 있는 표지가 설치되어 있는 사실, 이 사건 각 계약에 기하여 원고들이 분양받은 점포들은 각 전용면적이 약 6.6㎡인데, 이 사건 상가에 설치된 기둥의 전부 또는 그 일부가 원고들이 분양받은 점포 내에 존재하고 이로 인하여 원고 L을 제외한 나머지 원고들이 분양계약을 체결한 위 점포들 중 사용하지 못하는 부분이 적어도 위 전용면적의 4분의 1 정도인 사실, 원고들은 2006. 3. 17.경 피고에게 위와 같은 기둥의 존재로 인하여 이 사건 각 계약의 목적을 달성하지 못하게 되었다는 이유로 위 각 계약을 해제하겠다는 내용의 통지를 하였고, 그 무렵 위 통지는 피고에게 도달한 사실을 인정할 수 있다.

위와 같은 이 사건 상가 내 점포의 목적, 구조, 점포에서 기둥이 차지하는 면적 및 점포 내에 기둥이 존재하는 경우 시야를 차단할 뿐 아니라, 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 가져온다는 사정 등을 종합하여 보면, 원고 L을 제외한 나머지 원고들이 분양받은 점포 내에 위와 같은 기둥이 존재하는 것은 이 사건 각 계약의 목적물에 관한 하자에 해당할 뿐 아니라, 원고들은 이로 인하여 당초에 계획했던 대로 O전문 점포 영업을 하기 어렵게 되었다 할 것이고, 한편 완공된 집합건물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 수분양자는 이를 이유로 분양계약을 해제할 수 있으므로(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결), 원고 L을 제외한 나머지 원고들이 피고와 체결한 이 사건 각 계약은 원고들의 위 해제통지에 따라 적법하게 해제되었다 할 것이다(대법원2009다58692).

반면에, 상가내 기둥이 있었음에도 수분양자의 손해배상청구가 인정되지 않은 하급심 사례도 있었습니다.

사실관계를 보면 시행사(피고)는 수분양자(원고)로부터 상가의 형태, 규모에 관한 문제점을 지적받자 필지 추가매입, 설계변경을 하여 상가의 규모가 커지고 건물 형태도 변경되었으며, 전용면적의 감소도 0.004제곱미터로 극히 일부만이 감소되었습니다.

법원은 이에 대해 상가 수분양자의 시행사에 대한 손해배상청구를 기각하였습니다.

“피고는 이 사건 상가의 수분양자들로부터 이 사건 상가의 형태 및 규모 등에 관하여 문제점을 지적받자, 2003. 6.경 상가부지 1필지를 추가로 매입하고 설계를 변경하여 공사를 진행하였는바, 그 결과 이 사건 상가의 규모가 커지고 전체 건물의 형태도 'ㄱ'자 형에서 'ㅁ'자 형으로 변경되었다. 2) 원고의 점포는 분양계약 당시에는 변경 전 도면과 같이 가로로 긴 직사각형 모양으로 좌측 안쪽 모퉁이에 기둥이 있는 구조였으나, 위 설계변경으로 인해 변경 후 도면(을 제1호증의 1)과 같이 세로로 긴 직사각형 모양으로 안쪽 벽면 가운데에 기둥이 있는 구조로 변경되었고 호수도 26호로 바뀌었다. 그러나 점포의 전체적인 위치는 이 사건 상가_층의 좌측 구석 부분으로 큰 변화가 없고 엘리베이터와의 거리도 종전과 큰 차이가 없으며 전용면적도 5.695㎡에서 5.691㎡로 불과 0.004㎡ 감소되었을 뿐이다.(서울중앙 2006가합49999)"

위 사례 이외에도 상가 내 기둥이 예상치 못하게 존재하거나 그 위치나 면적 등의 구체적 사안에 따라 손해배상 청구가 인용된 사례가 상당히 존재하며, 반면에 계약 해제까지 인정된 사례는 드문 편입니다.

결론적으로 분양계약 체결당시 기둥의 존재나 위치, 면적에 대한 예상 가능성 및 기둥으로 인한 손해의 정도 등을 종합하여 하자존재여부 및 손해배상 가능여부 등을 예상할 수 있을 것이며, 구체적 사안에 따라 결론이 달라지므로 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋겠습니다.