[부동산승소포인트] 무단용도변경 매도인의 손해배상책임 실제사례 - 하자담보시리즈 ④

​저는 불법건축물을 매수하였는데, 매도인에 대한 손해배상액수가 어떻게 산정이 될까요?

사실관계를 보면,

원고(매수인)는 7층 다가구주택(해당건물)을 매수하였고,

피고 1은 매도인이고, 피고2는 부동산중개인이었습니다.

해당건물은 매매 당시 건축물대장에 용도가 2,3층은 근린생활시설(사무소)로, 나머지 4층 부터 7층까지는 다가구주택으로 되어 있었으나, 실제로는 2층부터 7층까지 모두 다가구주택으로 사용되고 있었습니다.

원고는 건물을 매수한 이후에 관할 지자체로부터 2,3층의 용도가 다가구주택이 아닌 근린생활시설(사무실)임에도 불구하고, 주거용으로 무단용도 변경되었다는 이유로 원상복구를 명하는 1차 시정명령을 하였습니다. 원고가 1차 시정명령에 불응하자 이후 2차 시정명령이 나왔고, 재차 불응하자 이행강제금이 부과되어 원고가 이행강제금을 납부하였습니다.

​쟁점으로,

원고는 매도인에게 하자담보책임과 불완전이행에 의한 채무불이행 손해배상책임을 청구하였고, 중개인에게는 설명의무 위반을 원인으로 한 손해배상을 주장하였습니다.

반면에 피고들은 원고가 최초 시정명령을 받은 날로부터 6개월이 지나 소제기를 하였으므로 매도인에 대한 하자담보책임은 권리행사기간을 도과하였다고 주장하였고, 채무불이행에 대해서는 피고1 자신도 전 소유자로부터 매수한 상태 그대로 사용 하다가 원고에게 매도했을 뿐이고, 건축물대장에 위반건축물 표시도 없었기 때문에 채무불이행에 대한 고의 또는 과실이 없다고 주장하였습니다.

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법원의 판단(부산지법 19가단322****)을 보면,

원고가 매매계약 체결당시 무단 용도변경 사실을 알았다면 해당건물을 매수하지 않았거나 적어도 이 사건 매매계약과 동일한 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 않았을 것이고,

매도인인 피고1이 해당건물을 매수하기 전부터 무단용도변경 사실이 있었고, 피고1이 원고에게 매도하기 전까지 3년 이상 해당건물에 대하여 임대차계약을 체결하면서 직접 관리한 사실을 보면, 피고 1이 해당 건물 2,3층에 대한 무단용도 변경 사실을 인식하지 못한데에 과실이 없다고 보기 어렵다고 보았습니다.

또한 중개인인 피고 2의 경우도 건축물대장과 등기부등본상 용도와 달리 사무실로 사용 중이었던 점, 피고 2가 중개대상물 확인설명서의 용도란에는 '다가구주택'으로만 기재한 점을 볼 때 피고 2가 원고에게 실제 용도가 다른 사실 및 그 법적 의미와 효과 등에 대해 정확히 설명할 의무가 있음에도 이를 이행하지 않았다고 보았습니다.

구체적 손해액으로는,