[부동산승소포인트] 불법건축물 가치감소분에 대한 손해배상 청구 - 하자시리즈 ⑤

​사실관계를 보면,

원고는 건물 매수인이었고, 피고는 매도인이었습니다.

원고는 건물을 매수한 뒤 2년 정도 지나 2층 사무실 부분을 임대하려던 중 해당 건물의 각 층별로 무단증축 부분이 존재한다는 사실을 알게 되었고, 관할 지자체는 이후 원고에게 원상복구 시정명령을 내렸습니다.

이에 원고는 직접 무단증축부분을 철거 및 원상복구하여 시정하였습니다.

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쟁점으로,

원고는 피고를 상대로 하자담보책임 및 불완전이행 채무불이행을 주장하며 소를 제기하였고,

​피고는 매매계약 체결 후 2년여 기간이 지나 하자담보책임 제척기간을 도과하였다고 주장하였으며,

원고 스스로 건축물대장을 확인하여 건축법 위반여부를 알 수 있었고, 매매계약 당시 이 사건 건물을 살펴보고 현황대로 매수하기로 하였으므로 하자담보책임을 물을 수 없다고 주장하였습니다.

또한 피고도 해당건물의 건축법 위반사실을 알지 못하였다고 주장하였습니다.

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원고가 매매계약 체결당시 받은 중개설명서에도 위반건축물 여부에 대해 '적법'으로 표시되었던 점, 위반내용에 '해당없음'으로 표기된 점, 무단증축부분을 알고 샀다고 볼 증거가 없는 점 을 종합하여 건축법위반 사실을 소제기일로부터 6개월보다 이전에 알았다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.

​또한 하자담보책임은 매도인의 고의, 과실여부와 무관하게 인정되는 것이고, 매수인인 원고가 건축물대장과 현황을 비교하여 건축법 위반 사실을 적극적으로 확인하지 아니하였다는 사정만으로는 매수인이 불법건축물인 사실을 과실로 알지 못했다고 보기 어렵다고 보았습니다.

​손해배상 액수와 관련하여,

증거 및 감정평가 결과를 종합할 때, 해당건물의 위반부분에 대한 각 철거 및 원상복구비, 원상복구로 인하여 매매계약 당시의 면적 등이 줄어들어 발생한 시가감소액을 손해배상액으로 인정하였습니다.

다만, 피고가 직접 용도변경한 2층 부분 외에 나머지 부분에 대해서는 직접 무단증축공사를 하지 않았던 점, 피고가 해당건물을 매수할 당시에도 건축법 위반부분이 존재한 상태이며, 피고도 알지 못하고 매도 했던 것으로 보이는 점, 해당 건물이 건축된지 18년이 경고하여 철거 및 원상복구 공사비에 보수도 함께 이루어졌을 것을 고려하면 손해액의 40%로 책임제한을 하는 것이 타당하다고 보았습니다.

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결론적으로 불법건축물의 매수한 구체적 사례에 따라 시가감소액까지 인정되는 경우가 있으나 감정평가 등 전문가의 조력과 상담이 필수적인 영역이며, 손해액의 책임제한 등에 대한 고려를 포함하여 구체적 손해액 입증에 심혈을 기울여야만 한다는 점을 인식하시면 좋겠습니다.