[부동산승소포인트] 점유회수청구권과 소유자의 본권의 관계 - 토지인도소송, 강제집행순서

토지소유자는 소유권 즉, 본권에 의해 자신의 소유권에 대한 타인의 방해행위를 배제시킬 권리가 있습니다. 이러한 권리를 본권이라고 칭하는데요.

토지점유자 역시도 민법 제205조에 따라 점유를 방해하는 행위자에게 방해제거청구 등을 할 수 있고, 민법 제204조에 따라 자신의 점유를 침탈 당한 경우 그 점유의 회수를 청구할 수 있습니다.

이때 점유의 소와 본권의 소의 관계는 서로 영향을 미치지 않고, 본권에 관한 이유로 점유권에 대한 재판을 하지 못한다고 규정하고 있습니다(민법 제208조).

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그렇다면, 점유자로부터 점유에 관한 소가 제기된 후 그 피고가 된 소유권자에 의해 본권에 관한 반소가 제기된 경우, 법원은 이를 어떻게 처리하고, 강제집행을 진행할 수 있을까요.

사실관계를 보면,

원고는 현재 건물(위 건물)소유자로서 기존 소유자가 인접토지(해당토지) 소유자로부터 최초 건물신축시 토지사용승낙서를 받은 상태대로 인접토지(해당토지)를 건물의 진입로로 계속 점유 사용하고 있었습니다.

그런데 피고는 인접토지(해당토지) 소유자로서 위 건물의 전 소유자에게 건축허가 신청용도로 토지사용승낙서를 작성해 준 것은 사실이나, 위 건물의 현 소유자인 원고가 토지사용료를 연체하고 있으므로 원고가 진입로로 사용중인 자신의 토지(해당토지)에 펜스를 설치하였습니다.

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쟁점으로,

원고는 해당토지의 점유자로서 점유를 불법적으로 침탈당했음을 주장하면서 민법 204조, 204조에 따라 피고에게 펜스를 제거하고 해당토지의 인도를 구하였고,

피고는 자신이 해당토지의 소유자라는 이유로, 원고의 청구가 인용될 경우를 대비하여 예비적 반소로 토지의 인도를 청구하였습니다. 이에 대해 원고는 재반박으로, 피고가 기존에 위 건물의 전 소유자에게 토지사용승낙서를 작성해주었으므로 자신도 여전히 해당토지를 점유할 권리가 있다고 주장하였습니다.

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법원에서는(2021. 2. 4. 선고 2019다202795),

원고의 주장을 인용함과 동시에 피고의 예비적 반소도 모두 인용하였고, 이때 강제집행(명도집행)에 대해서도 판시하였는데 "점유자가 본소 확정판결에 의하여 집행문을 부여받아 강제집행으로 물건의 점유를 회복할 수 있다. 본권자의 소유권에 기한 반소청구는 본소의 의무실현을 정지조건으로 하므로, 본권자는 위 본소 집행 후 집행문을 부여받아 비로소 반소 확정판결에 따른 강제집행으로 물건의 점유를 회복할 수 있다."고 판시하였습니다. 즉, 점유자의 회복에 대한 강제집행을 먼저 실시하고, 그 집행이 완료된 후 소유자의 강제집행을 실시하라는 것입니다.

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그러면서 법원은 "다만, 점유자의 점유회수의 집행이 무의미한 점유상태의 변경을 반복하는 것에 불과할 뿐 아무런 실익이 없거나 본권자로 하여금 점유회수의 집행을 수인하도록 하는 것이 명백히 정의에 반하여 사회생활상 용인할 수 없다고 인정되는 경우 또는 점유자가 점유권에 기한 본소 승소 확정판결까지 조건불성취로 강제집행에 나아갈 수 없게 되는 등 특별한 사정이 있다면 본권자는 점유자가 제기하여 승소한 본소 확정판결에 대한 청구이의의 소를 통해서 점유권에 기한 강제집행을 저지할 수 있다."라고 판시하였습니다. 즉, 특별한 사정이 있다면 점유자의 집행을 배제하고, 소유자의 강제집행만 가능할 수 있으나, 이를 위하여는 소유자가 점유자의 승소판결에 대해 청구이의의 소를 다시 제기하여야 하는 것입니다.

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또한 토지사용승낙서의 효력과 관련하여, 해당 토지사용승낙서를 받은 당사자(위 건물의 전 소유자)가 아닌 제3자(원고)의 경우 토지사용승낙을 행한 피고로부터 승낙을 별도로 받지 않는 한 그 효력을 주장할 수 없다고 판시하였습니다.

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결론적으로 점유자와 소유자 사이에서 양측 모두 토지인도를 구할 권리가 있다 하더라도 점유자가 패소하는 것이 아니라, 양측이 모두 승소판결을 받게 되며, 이때 강제집행 순서는 점유자가 먼저 집행을 완료한 후 소유자가 다시 집행을 진행하는 방식이라는 점을 기억하시면 좋겠습니다.

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