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[부동산승소포인트] 부동산 소유권이전등기청구권의 양도방법은 무엇일까요

작성자

law

작성일

2021-06-04 16:42

조회

2936

저는 부동산 매수인입니다. 상대방 매도인도 등기부상 소유자는 아니고, 현 소유자로부터 매수한 사람이라고 합니다. 제가 현 소유자를 상대로 곧바로 소유권이전등기를 청구할 수 있을까요?

이번에는 소유자가 아닌 자로부터 부동산을 매수하기로 한 경우, 등기부상 현 소유자와의 관계가 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

너무나 잘 아시는 바와 같이 부동산 소유자로 등기된 사람이 아니라면, 다양한 문제가 있지만 가장 큰 문제는, 매도인이 매매목적물에 관하여 아무런 권리도 없는 사람일 수도 있는 리스크가 크기 때문에, 그런 거래는 하지 않는 것이 맞을 것입니다.

그럼에도 불구하고 여러 사유로, 현 소유자로부터 직접 매수한 것 아니라, 소유권을 매수하기로 한 사람으로부터 또 다시 그 소유권이전등기청구권을 양수받게 된 경우, 현 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 양수한 사람이 부동산의

현 소유자를 상대로 그 청구권을 행사할 수 있을지 문제가 됩니다.

이와 관련하여 일반적인 채권의 경우에는, 채권자가 반대의 의사를 표시하지 않는 때, 채권의 성질상 양도가 가능한 때에는 원칙적으로 양도가 가능하며, 채무자에 대한 통지나 채무자의 승낙으로써 채무자에게 대항력이 발생하는데, 소유권이전등기청구권의 경우에도 일반적인 채권양도와 마찬가지로 채무자에 대한 통지나 승낙만 있으면 채무자에게 대항력이 발생할 것인지 문제되는 것입니다.

제449조(채권의 양도성) ①채권은 양도할 수 있다. 그러나 채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

제450조(지명채권양도의 대항요건) ①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.

②전항의 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.

대법원은 "부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 물권의 이전을 목적으로 하는 매매의 효과로서 매도인이 부담하는 재산권 이전의무의 한 내용을 이루는 것이고, 매도인이 물권행위의 성립요건을 갖추도록 의무를 부담하는 경우에 발생하는 채권적 청구권으로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없고, 따라서 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다."고 판시하였습니다(대법원 2004다67653판결 참조).

이와 달리 '취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권'을 양도하는 경우에는 그러한 양도제한의 법리가 적용되지 않는다고도 판시하였는데(대법원 2015다36167) 이는, 채권자와 채무자 사이에 아무런 계약관계나 신뢰관계가 없고 그에 따라 채권자가 채무자에게 반대급부로 부담하는 의무도 없다는 이유를 제시하였습니다.

2018. 7. 12. 선고 2015다36167 판결 〔소유권이전등기등〕

부동산매매계약에서 매도인과 매수인은 서로 동시이행관계에 있는 일정한 의무를 부담하므로 이행과정에 신뢰관계가 따른다. 특히 매도인으로서는 매매대금 지급을 위한 매수인의 자력, 신용 등 매수인이 누구인지에 따라 계약유지 여부를 달리 생각할 여지가 있다.

이러한 이유로 매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 이상 양도가 제한되고 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다.

그러나 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권자와 채무자 사이에 아무런 계약관계나 신뢰관계가 없고, 그에 따라 채권자가 채무자에게 반대급부로 부담하여야 하는 의무도 없다.

따라서 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도의 경우에는 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 관한 양도제한의 법리가 적용되지 않는다.

결론적으로 일반적인 채권양도의 대항요건은, 채무자에 대한 통지나 승낙이면 되지만, '매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 양도'에는 '채무자의 승낙이나 동의'가 필요하다는 점 및 '취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도'에는 양도제한의 법리가 적용되지 않고 일반 원칙(채무자에 대한 통지나 승낙)만 적용된다는 점을 기억하시면 좋겠습니다.