[부동산승소포인트] 토지사용승낙서의 위험성 - 토지사용승낙서시리즈 ④

​토지소유자가 매매계약 체결 과정에서 매수인의 요청으로 건축허가를 위하여 토지사용승낙서를 작성해 주는 경우가 있습니다. 매매계약서에 계약파기시 토지사용승낙서도 무효로 한다는 내용을 특약으로 넣기도 합니다. 그런 특약이 있으면 모든 문제가 해결될 수 있을까요.

우선, 건축허가의 철회는, 원칙적으로 건축허가 신청권자 본인이 철회를 신청하거나 건축법 제11조 제7항의 요건이 충족되어야 가능합니다. 결국 계약을 해제한 매도인은 스스로 건축허가를 취소시키는 행정절차를 진행하여야만 합니다.

이번에는 매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되기 전에, 매수인 명의의 건축허가가 이루어졌던 경우를 소개합니다(대법원 2014두41190 판결).

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- 사실관계

원고는 토지 매도인이었고, 피고는 건축허가의 주체인 지자체였습니다.

피고보조참가인은 토지 매수인이었습니다.

원고는 보조참가인과와 매매계약 체결하면서

건축허가를 위해 잔금지급 전에 먼저 보조참가인에게 토지사용승낙서를 작성해주었습니다.

보조참가인은 토지사용승낙서를 이용하여 잔금일 전에 건축허가를 받았습니다.

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이후 원고는 보조참가인의 부탁을 받아 신탁사에 대해서도 토지사용승낙서를 써주었습니다.

보조참가인은 이 변경된 승낙서를 제출하여 건축주를 보조참가인과 신탁사 2인으로 변경하였습니다.

이 사용승낙서 하단에는 '매매계약이 무효로 되면 이 승낙서는 무효로 되고, 보조참가인과 신탁사는 어떤 사유라도

이와 관련된 권리를 주장하지 못한다.'고 명시되어 있었습니다.

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그러나 보조참가인은 수차례 연기된 잔금일에도 결국 잔금을 지급하지 못하였고,

원고는 보조참가인에게 계약해제권을 행사하였습니다.

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원고는 피고에게 '이 사건 사용승낙서의 실효로 이에 기초한 건축허가를 존속시킬 필요가 없는 사정변경이 생겼다.'는 등의 사유로 건축허가 철회신청을 하였습니다.

피고는 '건축허가는 건축주 본인의 신청 또는 건축법 제11조 제7항 규정에 해당할 경우 취소가 가능하나, 이해당사자간의 협의 또는 소송 등에 의한 결정이 우선 필요하다.'는 이유로 철회거부처분을 하였습니다.

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- 쟁점

원고는 피고의 거부처분이 부당하므로 취소되어야 한다고 주장하였습니다. 그 근거로 신탁사와 보조참가인 모두 권리를 주장할 수 없다는 특약을 썼고, 특별히 보호가치있는 이익도 없다는 점을 제시하였습니다.

피고는 보조참가인과 신탁사(제3자)의 이해관계에 영향이 있기 때문에 함부로 철회할 수 없다고 주장하였습니다.

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- 법원의 판단

법원은 원고의 청구를 인용(건축허가철회거부처분 취소청구 인용)하면서, 원고의 불이익이 보조참가인과 신탁사의 불이익과 비교할 때 원고의 이익을 보호할 필요가 더 크다고 보았습니다.

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그 근거로 "건축주가 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 그 토지위에 건축물을 건축하는 대물적 성질의 건축허가를 받았다가 그 착공에 앞서 건축주의 귀책사유로 해당 토지를 사용할 권리를 상실한 경우, 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지소유자로서는 그 건축허가의 철회를 신청할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 토지소유자의 이 같은 신청을 거부한 행위는 항고소송의 대상이 된다."고 판시하였고,

"다만 수익적 행정행위를 취소 또는 철회하거나 중지시키는 경우에는 이미 부여된 국민의 기득권을 침해하는 것이 되므로, 비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 기득권의 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익을 보호할 필요가 있고, 이를 상대방이 받는 불이익과 비교, 교량하여 볼 때 공익상의 필요 등이 상대방이 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 허용될 수 있다."는 법리를 제시하였습니다.