[명도소송]명도소송시리즈 ⑤ 임차인의 원상회복의무의 범위, 비용상환청구권
1. 임차인이 건물을 수리하거나 더 좋게 만든 경우 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있나요?
네, 임대계약상 별도의 약정이 없다면 임차인은 임대목적물의 보존에 관한 비용(필요비)이나 임대목적물의 가치를 증대시키는 비용(유익비)의 지출이 있을 경우 민법 제626조에 의해 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다.
제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이
임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에
는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대
인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한
때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그
증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은
임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을
허여할 수 있다.
유익비에 대해 대법원은 임차인이 스스로 운영하는 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용은 유익비에 해당하지 않는다고 보고 있습니다.
"원심판결 이유를 기록에 비추어 보면 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 이 사건 건물 중 피고가 임차한 이 사건 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이를 위하여 지출한 돈은 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다고 판단한 원심의 설시이유를 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기거나, 유익비의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인데, 이 사건에서 피고가 이 사건 점포에 지출한 위 공사비가 여기에 해당한다고 할 수 없다."(대법원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결, 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결 각 참조)
그러나 대부분 사용하시는 임대차계약서를 보면 임차인의 원상회복의무 조항이 들어가 있습니다.또한 법무부의 임대차표준계약서에도 마찬가지로 원상회복의무 조항이 들어 있습니다. 통상적으로는 위와 같이 원상회복의무 조항이 있으면, 임차인이 비용상환청구권을 포기한 것으로 해석하고 있습니다.
다만, 예외적인 대법원 판례의 사안도 있기는 합니다. 사실관계를 보면, 임대계약서상 원상회복의무 조항이 존재하기는 하나, 임차인은 특약사항으로 임대계약기간 동안 일체의 보수, 시설을 스스로 하기로 하였습니다. 대법원은 이에 대해, 임차인이 평상시에 임대인에게 보수 청구를 하지 않기로 하는 대신 임대인에 대해 원상회복 의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 판단하였습니다.
“이 사건 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 원·피고는 위 계약체결 당시에 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 사실이 인정되므로, 원고는 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 원·피고 사이에 있었다고 보기에 충분하다고 하여, 원고로서는 위 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 위와 같은 원심의 사실인정과 판단은 모두 수긍이 가고, 거기에 채증법칙 위반이나 원상회복의무에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다."[대법원 1998. 5. 29., 선고, 98다6497, 판결]
한편, 원상회복의무에 관한 합의는 민법 제626조(비용상환청구권)에 반하여 무효가 되는 것일까요? 민법의 규정 중 당사자들의 합의가 있을 경우에는 그 합의가 민법 조문보다 우선하게 되는 규정(임의규정)이 있는데, 민법 제626조는 임대차 규정 중 강행규정이 아닌, 임의규정에 해당합니다.
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
결론적으로 임대계약서상에 임차인의 원상회복의무 조항이 있는 경우에는 통상적으로 임차인은 임대인에게 필요비, 유익비의 상환을 청구할 수 없다고 보고 있습니다.
다만, 평소에 임차인이 필요비 지출이 필요한 상황이 있을 경우 스스로 이를 지출할 것이 아니라, 임대인에게 연락하여 임대목적물의 수리를 요구할 수 있습니다.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
2. 임차인의 원상회복의무의 범위는 어디까지 인가요?
임차인은 임대계약이 종료하면 임차인에게 임대목적물을 반환할 의무를 부담하며, 동시에 임대계약서상 원상회복의무 조항에 따라 원상회복 의무를 부담합니다. 그런데, 실무상으로는 원상회복의 범위가 어디까지인가에 관하여 당사자들 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 자주 있습니다. 이와 관련하여 대법원 판례를 몇 가지 소개해드리겠습니다.
우선, 임대계약 중 "영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않는다" 라는 내용이 있었다면, 이는 임차인의 원상회복의무를 면제하는 것일까요?
"위와 같은 합의만으로는 임차인의 원상회복의무가 면제되지 않는다"는 것이 대법원의 입장(2002다42278)입니다.
"임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 하고, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다."( 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 참조)
또한 대법원은 신규 임차인이 종전 임차인의 사용상태를 인수하여 사용하기 시작한 경우, 신규임차인이 원상회복해야 할 범위는, 그 신규임차당시의 상태까지라고 보고 있습니다(대법원 90다카12035).
"원심이 인정한 사실에 의하면 원고는 다른 사람(제1심의 피고 소송대리인의 제출한 1988.6.30.자 준비서면에 의하면 피고는 위 건물이 준공되자 1979.6.18. 최초로 소외 양성익에게 임대하여 주었다고 되어 있다)이 무도유흥음식점으로 경영하던 이 사건 점포를 피고로부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다는 것인바 그렇다면 원고에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 원고 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없을 것이다.
그러므로 원심으로서는 원·피고간에 원상회복에 관하여 어떠한 약정이 있었는지 있었다면 그 내용과 취지는 무엇인지, 원고가 임차할 당시의 목적물의 상태는 어떠하였고 원고가 개조 단장한 시설은 어느것이며 피고가 요구한 원상회복의 범위는 어느 정도의 것이었는지, 그리고 실제로 원고가 원상회복을 한 것은 어떤 것이었는지를 심리, 확정하여 이에 터잡아 원고의 원상회복의 이행여부나 손해배상책임의 유무 또는 그 범위를 판단하여야 할 것인데 원심이 여기에 이르지 아니한 것은 심리를 미진한 것 아니면 이유가 불비한 위법이 있다고 아니할 수 없다.
나. 원고가 원상회복의무가 있는데도 원심이 인정한 바와 같은 경위로 이를 지체한 것이라면 이로 인하여 피고가 입은 손해는 원고의 이행지체일로부터 피고가 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 피고 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간까지의 임대료 상당액이 되어야 할 것이다." 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결
다만, 위 판례에서도 언급된 바와 같이, 신규임차인이 임차할 당시 목적물의 상태가 어떠한지, 신규임차인이 종전 임차인의 상태와 달리 추가로 행한 시설의 범위가 어디까지인지 등에 관한 입증자료를 명확히 남겨두어야만 신규임차인의 원상회복범위가 제한될 수 있을 것입니다.
한편, 하급심으로는 임대차계약의 통상적인 마모부분에 대해서까지 원상회복할 의무는 없다고 판시하였는바, 대법원 판결은 아니지만 참고가 될 것입니다.
" 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다."서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279,2006가합62053 판결
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