[언론보도]묵시의갱신 vs 합의의갱신, 기간의 정함이 없는 주택임대차계약의 경우

안녕하세요, 오늘은 20190617 법률방송 생방송 법률방송에서 진행했던 전화 상담사례를 풀어서 설명해 드리고자 합니다.

전화주신 상담자는 주택임차인이고, 2년의 기존임대기간이 만료될무렵 임대인에게 구두로 “아내(상담자분의 배우자)가 몸이 아프니 건강이 나아질때까지 좀 더 살고싶다”고 하자 임대인으로부터 “그렇게 하자”는 대답을 듣고 계약서를 새로 작성하지는 않고 더 연장해서 주택에 거주중이었습니다.  그런데 사정이 생겨서 연장된 기간 중 2년이 되기 전에 이사를 가야하게 되었습니다. 이 경우에 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있을것인지 아니면 2년의 기간이 적용될 것인지 문의하셨습니다.

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​주택임대차보호법 제4조에 의하면 기간을 정하지 않은 임대차의 경우 2년으로 본다고 규정하고 있습니다.

​제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.[전문개정 2008. 3. 21.]

​한편, 묵시의 갱신에 관하여 주택임대차보호법 제6조에 의하면 아래와 같습니다.

​제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

​또한 동법 제6조의2에 의하면 묵시적갱신은 임차인이 언제든 해지권행사가 가능하게 규정하고 있습니다.

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제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[전문개정 2008. 3. 21.]

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이러한 점을 종합하면 이 사안에서 묵시의 갱신이 적용되어야 하는지, 아니면 기간의 정함이 없는 임대차로 보아 임대기간 2년이 적용되어야 하는지가 쟁점이라고 보입니다. ​상담자께서 말씀해주신 내용으로는 양 당사자 사이에 임대기간 외에 나머지 사항은 그대로 유지하여 계약을 갱신하고자 하는 구두합의는 있었다고 보입니다.

​다만, 임차인측 건강이 회복될때까지 살겠다는 의미가 임차인에게 언제든 해지권한을 주겠다는 의미인지, 아니면 기간을 정하지 않는다는 의미인지 애매해 보이는 부분은 있습니다. 이에 대해서는 서로 구체적으로 당시 오고간 대화의 내용이 무엇인지 확인이 되어야 할 문제로도 보입니다.

​그럼에도 불구하고 본 사안은 양 당사자의 의사가 무엇이었는가 라는 관점에서 볼 때 묵시의갱신 즉, 서로 아무 합의가 없는 경우라기 보다는, 구두로나마 합의가 있되 기간을 정하지 않은 임대계약으로서 2년의 기간이 적용되어야 하는 사안으로 보입니다.

다만, 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 내용을 임대인이 주장하지 못하게 하는 것이지, 임차인 스스로 그 유효성을 주장하는 것은 가능할 것이므로, 기간의 정함이 없는 주택임차인은 2년의 기간을 주장하거나 혹은 기간의 정함이 없는 임대차로서 임대인에게 계약해지통보 후 1개월 후(다수설) 혹은 3개월 후(소수설) 임대계약을 종료하고 임대보증금을 반환받는 것 모두를 선택할 수 있다고 할 것입니다.