[부동산승소포인트] 공유물분할시 현물분할과 대금분할의 적용사례, 공유물분할시리즈 ①

제269조(분할의 방법) ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

[대법원 2015. 12. 10., 선고, 2013다56297, 판결]

【판시사항】

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우 대금분할을 할 수 있는 요건인 ‘현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 때’의 의미

【참조조문】

민법 제269조

【참조판례】

대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결(공2002상, 1124), 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결(공2009하, 1643)

【원심판결】

서울중앙지법 2013. 6. 13. 선고 2012나46179 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

​【이 유】

상고이유에 대하여 판단한다.

채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그리고 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 현물로 분할하는 것이 원칙이나, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에는 공유물의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있다. 여기에서 ‘현물로 분할할 수 없다’는 요건은 물리적으로 분할이 불가능한 경우는 물론, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다. 그리고 ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’에는 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함된다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219 판결 참조).

원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 소외인이 2006. 10. 18. 신한국저축은행(변경 후 상호: 신라상호저축은행)으로부터 5억 6,000만 원을 대출받았고, 원고는 2011. 3. 31. 위 대출금채권을 양수한 사실, ② 이 사건 부동산은 상가건물의 1개 호실로서 소외인과 피고가 1/2 지분씩 공유하고 있는데, 2004. 11. 4. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 6억 3,700만 원, 채무자 피고, 근저당권자 신한은행인 근저당권이 설정되어 있는 사실, ③ 신라상호저축은행이 2009. 8. 6. 위 소외인 지분에 대하여 강제경매개시결정을 받았으나, 그 경매절차가 1회 유찰된 후 2010. 3. 31. 민사집행법 제102조의 남을 가망이 없을 경우에 해당한다는 이유로 취소된 사실, ④ 위 소외인 지분의 시가는 2009. 9. 29. 무렵 7억 500만 원이었고, 위 근저당권의 피담보채무액은 2012. 3. 29. 기준 489,998,747원이었으며, 그 무렵 소외인에게는 원고에 대한 3억 6,860만 원의 대출금채무 외에 건강보험료 체납액 3,720,520원, 국세 미납금 149,822,440원, 국민은행에 대한 대출금 17,275,507원, 반환해야 할 임대차보증금 4,000만 원 등의 채무가 있어 채무초과 상태에 있었는데, 소외인의 이러한 무자력 상태는 원심 변론종결일까지도 계속된 사실을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고로서는 소외인에 대한 금전채권을 보전하기 위해서 소외인을 대위하여 소외인의 피고에 대한 공유물분할청구권을 행사할 필요가 있고, 이 사건 부동산은 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우 또는 현물분할로 인하여 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 있다. 따라서 원심이 원고가 소외인을 대위하여 이 사건 부동산에 관하여 공유물분할을 청구할 수 있다고 판단한 다음, 이 사건 부동산을 경매에 부쳐 그 대금을 분할할 것을 명한 것에 상고이유의 주장과 같이 공유물분할청구권을 대위행사하는 경우의 공유물분할방법에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

​대법관 김소영(재판장) 이인복(주심) 고영한 이기택

공유물분할[대법원 2015. 3. 26., 선고, 2014다233428, 판결]

【판시사항】

공유물분할의 소에서 공유물의 분할방법 / 현물분할하는 경우 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법이 허용되는지 여부(적극) 및 상대방들이 그들 사이만의 공유관계의 유지를 원하고 있지 아니한 경우에도 상대방들을 공유로 남기는 방식으로 현물분할을 할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 한다. 그리고 분할의 방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원의 재량에 따라 공유관계나 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는데, 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용된다. 그러나 분할청구자가 상대방들을 공유로 남기는 방식의 현물분할을 청구하고 있다고 하여, 상대방들이 그들 사이만의 공유관계의 유지를 원하고 있지 아니한데도 상대방들을 여전히 공유로 남기는 방식으로 현물분할을 하여서는 아니 된다.

【참조조문】

민법 제269조

【참조판례】

대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결(공1992, 102), 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결(공1994상, 336)

​【전문】

【원고(선정당사자), 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】

광주지법 2014. 11. 19. 선고 2013나51847 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원 본원 합의부에 환송한다.​

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 한다. 그리고 그 분할의 방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원의 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는데, 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용된다고 보아야 할 것이다(대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결, 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결 등 참조). 그러나 분할청구자가 상대방들을 공유로 남기는 방식의 현물분할을 청구하고 있다고 하여, 상대방들이 그들 사이만의 공유관계의 유지를 원하고 있지 아니한데도 상대방들을 여전히 공유로 남기는 방식으로 현물분할을 하여서는 아니 된다.

2. 기록에 의하면, 피고들은 원심에서 원고(선정당사자)가 구하는 이 사건 건물의 분할방법, 즉 이 사건 건물을 원심판결 별지 도면과 같이 세로방향으로 나눈 후 그중 (가), (나) 부분은 원고(선정당사자)와 선정자들의 공유로, (마), (바) 부분은 피고들의 공유로 분할하는 방법(이하 ‘이 사건 분할방법’이라 한다)에 대해서 반대한다고 하였고, 피고들 사이의 이해관계가 일치하지 아니하므로 피고들 사이의 공유관계를 유지하는 방식의 현물분할은 허용되어서는 아니 된다는 취지로 주장하였음을 알 수 있다. 또한 피고 9, 10, 13은 구체적으로 이 사건 건물 중 특정 부분에 대해서 자신들의 각 단독소유권을 인정하는 방식으로 공유물분할을 해 달라는 취지의 주장을 하였음도 알 수 있다.

그럼에도 원심은, 원고(선정당사자) 및 선정자들과 피고들 사이의 공유관계만 해소하고 같은 당사자 사이의 공유관계는 유지하는 형태의 일부 분할도 허용된다는 전제 아래, 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 건물을 이 사건 분할방법으로 현물분할함이 타당하다고 판단하였다. 이러한 원심의 조치에는 공유물분할에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 선정자 목록: 생략]​

대법관 조희대(재판장) 이상훈 김창석(주심)

대법원ﾠ2010.1.14.ﾠ선고ﾠ2009다69708ﾠ판결ﾠ【공유물분할】

[미간행]

【판시사항】

[1] 재판에 의한 공유물 분할의 방법

[2] 공유물인 토지를 분할하는 경우, 각 공유자가 취득하는 토지의 경제적 가치를 지분비율에 상응하도록 하거나 금전으로 그 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하는 방법으로 현물분할하는 것이 허용되는지 여부(적극)

【참조조문】

[1] 민법 제269조 / [2] 민법 제269조

【참조판례】

[1][2] 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결(공1994상, 336), 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결(공1997하, 3057), 대법원 2004. 7. 22. 선고 2004다10183, 10190 판결(공2004하, 1511)

【전 문】

【원심판결】

ﾠ 수원지법 2009. 8. 13. 선고 2009나1617 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 1의 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 피고 1의 상고이유에 대하여

원심은, 그 채용 증거들을 종합하여, 문경시 신기동 97-11 대 1,000㎡(이하 ‘이 사건 1토지’라 한다)에 대하여는 원고가 6/12 지분, 피고 1, 2가 각 3/12 지분을, 같은 동 97-37 대 116㎡(이하 ‘이 사건 2토지’라 한다)에 대하여는 원고가 3/12 지분, 피고 2가 9/12 지분을 각 소유하고 있는 사실, 이 사건 1토지 중 제1심판결 별지〈2〉 참고도 표시 (ㄴ)부분은 피고 1이 담장을 설치하여 그 지상에 주택 등을 소유하면서 점유하고 있고, (ㄱ)부분은 원고가 점유하고 있으며, 이 사건 2토지는 피고 2가 단독으로 점유하고 있는 사실을 각 인정한 다음, ‘이 사건 각 토지는 공유자들 사이의 상호명의신탁약정에 의하여 각 공유자들이 각각 특정부분을 배타적으로 점유하면서 그 부분을 각자 실질적으로 구분소유해 왔으므로, 이 사건 토지들에 대한 원·피고들의 소유관계는 이른바 구분소유적 공유관계로서, 공유물분할청구의 대상이 될 수 없다’는 피고 1의 주장에 대하여는, 원고와 피고들 사이에 구분소유적 공유관계에 관한 약정이 있었음을 인정할 증거가 없다는 이유로, ‘이 사건 1토지 중 (ㄴ)부분을 1969. 11. 1.경 또는 1971. 11.경부터 20년 이상 소유의 의사로 공연, 평온하게 점유함으로써 시효취득하였으므로, 이 부분은 공유물분할청구의 대상이 되지 않는다’는 피고 1의 주장에 대하여는, 피고 1의 점유는 공유자 중 1인의 점유로서 타주점유에 해당한다는 이유로, 이를 모두 배척하였는바, 관계 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 구분소유적 공유관계 및 점유취득시효에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 원고의 상고이유에 대하여

원심은, ‘이 사건 1토지 중 제1심판결 별지〈1〉 도면 표시 (ㄴ)부분은 피고 1의 소유로, (ㄱ)부분은 원고의 소유로, 이 사건 2토지는 피고 2의 소유로 현물분할하여 달라’는 원고의 이 사건 청구에 대하여, 이 사건 2토지는 피고 2가 이를 단독으로 소유하되 이 사건 1토지에 대한 피고 2의 지분은 포기하는 것으로 분할함이 상당하고, 이 사건 1토지는 원고와 피고 1이 그 지분비율인 2:1의 비율로 분할하여야 한다고 전제한 다음, 원고가 구하는 대로 이 사건 1토지를 분할할 경우, 원고의 소유로 되는 제1심판결 별지〈1〉 도면 표시 (ㄱ)부분에 피고 1 소유의 건물이 존재하게 되어 피고 1이 경제적 손실을 크게 입을 우려가 있고, 원고와 피고 1은 각 점유부분을 담장이 둘러싸인 채로 각각 건물을 건축하여 배타적으로 점유하면서 거주하고 있으므로, 이를 공유지분에 따라 현물분할하는 것은 매우 어려우며, 각 점유부분이 도로에서 떨어진 정도, 분할 후의 각 토지의 사용가치 등 제반 사항에 비추어 원고와 피고 1의 지분비율에 상응하면서 경제적 만족을 주는 적절한 현물분할 방법을 찾기가 어렵다는 이유로, 이 사건 1토지의 분할은 대금분할의 방법에 의하는 것이 상당하다고 판단하였다.

그러나 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 하는 것이며, 그 분할의 방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원의 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는 것이라 할 것이고, 토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다( 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2004다10183, 10190 판결 등 참조).

그런데 원심은, 이 사건 1토지를 현물로 분할하는 것이 곤란하다는 사정으로 원고와 피고 1의 각 점유부분이 도로에서 떨어진 정도, 분할 후의 각 토지의 사용가치 등이 상이하다는 점을 들고 있으나, 앞서 본 법리에 비추어 그러한 사정만으로는 이 사건 1토지를 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 단정하기 어렵고, 원심판결 이유 자체에 의하더라도, 원고와 피고 1은 이 사건 1토지 중 각 점유부분을 담장이 둘러싸인 채로 각각 건물을 건축하여 배타적으로 점유하고 있다는 것인데, 이와 같은 사정은 오히려 현물분할을 필요로 하는 하나의 사정이 될 수 있는 것으로서, 이러한 이용상황에 터잡아 현재의 담장을 기준으로 분할하되 원고와 피고 1 사이에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하거나 또는 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 새로운 경계를 세워 이를 기준으로 분할하는 등의 적절한 현물분할 방법을 찾기가 그렇게 어렵다고 볼 수 없다.

따라서 이 사건 1토지의 형상이나 위치, 그 이용상황, 경제적 가치 등 제반 사정을 고려하여 합리적인 현물분할이 가능한지를 더 심리해 보지 아니한 채 대금분할을 명한 원심판결에는 재판에 의한 공유물분할에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하며, 피고 1의 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관ﾠﾠﾠ안대희 ( 재판장 ) ﾠﾠ박시환ﾠﾠ차한성ﾠﾠ신영철 ( 주심 ) ﾠ