[부동산승소포인트] 일시사용을 위한 임대차, 주택임대차시리즈 ④

관련법을 보면 우선 민법에는, 기간의 약정이 없는 임대차의 경우 양 당사자가 언제든 계약해지의 통고를 할 수 있고, 그때 해지통고의 효력발생 시기로는, 토지, 건물 기타 공작물인 경우 임대인 해지통보시 6월, 임차인 해지통고시 1월, 동산은 5일 경과시로 정하고 있습니다. 또한 임대기간이 만료한 후 임차인이 임차물을 계속 사용수익하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 그 경우 해지권은 양 당사자가 635조에 따라 언제든 행사하고, 효력이 발생하게 됩니다.

민법의 특별법인 주택임대차보호법(주임법)에는, 기간의 정한이 없는 임대차 혹은 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 간주하고 있고(제4조), 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다(제11조).

또한 민법의 또다른 특별법인 상가건물임대차보호법(상임법)에는, 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간으로 본다고 간주하고 있고(제9조), 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다.

정리하면, 임대차 계약 중 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는, 상가임대차나 주택임대차라고 하더라도 특별법이 아니라, 본래대로 민법을 적용하게 됩니다.

임대차계약에 민법이 적용될 경우 기간의 정함이 있는 임대차는 그 기간 경과시 종료되며, 다만 묵시의 갱신 조항에 따라 연장될 가능성은 있습니다. 또한 민법이 적용될 때 기간의 정함이 없는 임대차는 양 당사자가 언제든지 해지통고를 할 수 있지만, 특별법이 적용된다면 기간의 정함이 없는 임대차의 기간은 2년(주택), 1년(상가)으로 기간이 정해진 계약이 되는 것이므로 기간만료 전에 특별한 사정이 없는 한 임의해지가 어렵다는 점에서 큰 차이가 있습니다.

문제는, 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우란 구체적으로 어떤 경우인가 라는 점입니다.

대법원 판례로는 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약(대법원 93다43590)이 일시사용을 위한 임대차로 인정된 사례가 있습니다.

하급심으로는 ① 울산지방법원 2013. 11. 22. 선고 2013가단10344 판결에서 부동산 분양, 임대를 위한 견본주택으로 사용하기 위하여 6개월동안 보증금 없이 월 임료 100만원으로 하여 상가임대차계약을 체결하고 총 600만원의 임료를 선불로 지급했던 사안에서 일시사용을 위한 임대차로 인정된 사례가 있고,

② 수원지방법원 2011. 9. 2. 선고 2011가단32279 판결에서 보증금 없이 임대기간 4개월, 월임료 40만원, 일시사용을 위한 임대차에 관한 특약사항이 존재했던 사안에서도 일시사용을 위한 임대차라고 인정된 사례가 있습니다.

③ 또한 수원지방법원 2013. 12. 12. 선고 2013가단77283 사건에서는 종전 임대차계약에서는 임대기간을 1년으로 정하면서 특약으로 '재계약이 없을 경우 계약 종료일에 자동계약 해지한다'고 규정하였다가, 임차인의 공과금 연체 등으로 인해 임대인이 갱신거절 의사표시 후 마지막으로 체결된 임대차계약에서는 임대기간을 4개월로 하면서 '계약종료 일에 자동해지한다'고 다르게 규정한 점 등의 사정이 고려되어 일시사용을 위한 임대차로 인정된 사례가 있습니다. 다만 위 하급심 사례들은 대법원 판례가 아니라는 점에서 유사한 사례에 곧바로 같은 결론을 예측할 수는 없겠지만, 일응의 참고가 될 수 있으리라 생각합니다. 

결론적으로 일시사용을 위한 임대차임이 명확하게 확인되기 위해서는 최대한 특약을 잘 쓰시는 것이 좋겠습니다.