[부동산승소포인트] 임차인의 차임연체와 필요비상환청구권, 상가임대차시리즈 ①

관련 법령으로 상가건물 임대차보호법에 의하면, 임차인이 3기의 차임을 연체할 경우 임대인에게 계약기간 종료 6개월전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 없고(제10조), 임대인은 3기 연체한 임차인에게 계약해지권을 행사할 수 있습니다(제10조의 8).

민법에 의하면, 임대인은 임차인이 2기의 차임을 연체할 경우 계약해지권을 행사할 수 있고(제640조), 한편 임차인은 임차물 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있으며, 유익비를 지출한 때에는 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 지출액 또는 그 증가액을 상환하여야 합니다(제626조). 

또한, 임대물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있고, 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 떄에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(제627조).

그렇다면, 임차인이 임대기간 도중에 필요비를 지출한 경우, 그 비용을 차임에서 공제하고 나머지 차임만 지급하더라도 임대인으로부터 2기의 차임연체로 인한 계약해지를 당하지 않을 수 있을까요?

사실관계를 보면, 임차인(피고)은 영화관 용도로, 임대기간 10년, 보증금 1억, 월차임 800만원으로 임대계약을 체결하였는데 계약기간 도중에 영화관 위층에서 2차례나 화재가 발생하였습니다. 이에 임차인이 제3자에게 보수공사를 맡겨서 전선을 교체하는 전기시설보수, 선고보드 등 마감재교체, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였고, 그 비용으로 총 1,500만원을 지출하였습니다.

이후 임대인(원고)은 그로부터 대략 1년 뒤인 2014. 8. 8. 총 미지급 차액이 2,700만원이라는 이유로 2기의 차임연체를 이유로 임차인에게 임대계약해지통보를 하였고, 임차인을 상대로 건물인도청구 소송을 제기하였습니다.

대법원(2016다227694)은 "임차인인 피고가 지출한 보수공사비 1,500만원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 원고에게 즉시 상환을 청구할 수 있다"고 판시하면서 "피고는 2014. 8. 8. 기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만원 중 1,500만원에 대해서는 위 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체차임은 1,200만원(=2,700만원 - 1,500만원)에 불과하므로 2기 이상의 차임연체에 해당하지 않아 임대인인 원고의 임대차계약 해지는 부적법하다"고 판시하였습니다. 

결론적으로 필요비의 경우 임차인이 지출 즉시 임대인에게 필요비상환청구권을 가지므로, 필요비 청구권의 성립범위 내에서는 차임연체에 해당하지 않게 된다는 점을 참고하시면 좋겠습니다.